逾期交房是否需要给付补偿款？上海律师咨询带您了解

　　2012年11月12日，周显志、余出具双方协议书，载明:”、、、我承诺，我愿意在2013年6月30日前将X栋作为中安公司工程部的办公使用，然后在2013年7月1日交出房屋钥匙等相关资料。不能如期交付的，按《商品房买卖合同》第十条违约处理。上海律师咨询为您解答一下有关的情况。

　　2013年3月9日，众安公司登记并获得有关房屋的产权证(初始登记)。签订合同后，周贤智、俞美芳同意以5162730元的房价支付中安公司。2013年3月25日，钟安公司取得该处所的土地保有权(土地保有权注册处)。

　　随后，周宪之和俞美芳向法院提起诉讼，要求中安公司交付房屋，支付逾期交付的罚款，并申请逾期登记的罚款。(中安公司没有与原告办理交房手续，也没有在诉讼之日将房地产产权证交给原告。)该案的其中作为一个问题争议焦点即众安公司企业是否应同时可以承担逾期交房、逾期办证的违约责任。

　　违约的法律责任是否同时适用。虽然合同规定“如果卖方逾期交付房屋并承担逾期交付的责任，卖方在本合同第十六条中承诺取得土地、相应延期的房屋产权证、延期交付的时间和同期交付的商品房等”，但该条款属于格式条款，其内容明显无视原告的利益，使原告的权益处于不确定状态，免除被告按时交付房地产产权证的义务，应属于无效的格式条款，因此，由于双方的协议，被告不能免除逾期交付产权证的违约违约。

　　关于违约金的数额。从双方订立的商品房买卖合同的目的来看，违约金的约定更具有惩罚性(惩罚性违约金)，是合同双方约定的对违约行为的一种制裁。原告已按合同约定向被告支付全部购房款5162730元。

　　为防止被告拖延履行合同义务，督促原告及时履行交付房屋及房产证的义务，违约金仍按合同约定计算。二审法院最终维持一审判决，理由与一审法院相同。

　　合同中分别进行约定了逾期交房与逾期办证的违约风险责任，但同时又约定开发商可以承担了逾期交房的责任公司之后，逾期办证的违约行为责任就不予承担的，应认定该约定一个属于企业免除开发商按时办证义务的无效数据格式条款，开发商仍应按照相关合同双方约定需要承担逾期交房、逾期办证的多项研究违约之责。

　　法律风险和防范开发商延迟交付房屋和延迟认证

　　1、支付 liquidated damage 或赔偿损失

　　《最高国民法院对于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第十六条当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当在违约金超过造成损失的30%的基础上适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由要求增加的，违约金的数额应当根据违约造成的损失确定。

　　第十七条商品房买卖合同没有规定 liquidated damage 金额或损失赔偿金额的计算方法。Liquidated damage 金额或损失赔偿金额可参照以下标准确定:

　　逾期不付的，按照金融机构按照中国人民银行规定计算的逾期贷款利息标准计算。

　　逾期交付使用的，按照相关主管部门公布的或有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋逾期交付期间的租金标准确定。

　　2、购房合同解除

　　《最高国民法院对于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第十五条。根据合同法第九十四条，推迟交付房屋的卖方或推迟支付房屋购买价款的买方在被敦促后三个月内不履行义务，如果一方当事人要求取消合同，除非双方当事人另有约定，否则应予以支持。

　　上海律师咨询认为，法律没有规定或者当事人未约定的，行使撤销权的合理期限为对方提醒后三个月。对方不申请撤销权的，自撤销权发生之日起一年内行使撤销权; 对方不在期限内行使撤销权的，撤销权消灭。