上海律师咨询来讲讲城镇居民在农村购买私有房屋需要注意哪些问题

　　国土资源部《关于加强农村住宅用地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购买住宅用地，严禁向城镇居民在农村购买、非法建造住宅发放土地使用证。在实践中，主要有以下几种情况。上海律师咨询为您解答一下有关的情况。

　　1、在出卖人将宅基地上建造的房屋出售给城镇居民之前或同时，该房屋占用的宅基地已因征收转为国有土地，原是农民的出卖人也已转为城镇居民，宅基地性质发生变化的，可以认定房屋买卖合同有效。出卖人起诉确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　2、城镇居民在农村购买私有房屋后，所买卖的房屋经有批准权的机关批准，并经当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权变更手续，取得合法权属证书的，可以认定房屋买卖合同有效。出卖人起诉确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　问:是否经过主管部门批准，当地集体经济组织同意？什么情况下会被批准？

　　3、城镇居民购房后将户口迁入房屋所在地，并申请加入当地集体经济组织成为农民的，房屋买卖合同可以认定有效。出卖人起诉确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　4、买受人、协议签字人虽然为城镇农村居民社会身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体企业组织内部成员，且在购买房屋时系家庭成员之间共同发展出资，亦为共同生活居住的，村集体主义经济管理组织学生同意其买卖合同主要内容的。可以通过依法认定为一个家庭环境共同购房，买卖房屋合同能够有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

　　5、在1999年1月1日修改土地管理法之前，农村村民将房屋转让给返乡定居的干部、职工、退伍军人和侨胞、港澳台同胞，房屋买卖合同视为有效。卖方起诉确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　6、同一房屋多次买卖转让后的效力，可以根据最后一个买受人的身份和交易情况以及上述处理原则进行判断和认定。

　　7、如县级以上人民政府已办理相关土地征用出让、规划、建设验收，缴纳土地出让金、交易税等。对城镇居民购买的小产权房，已依法完善商品房买卖法律手续的，可以认定房屋买卖合同有效，由合同当事人合理承担相关土地出让金、交易税费等费用。

　　城镇居民进行购买农村房屋合同效力认定相关国家法律、政策理论依据。

　　《民法典》第一百五十三条: 违反法律、行政法规强制性规定的合同无效全国民商事审判法院关于农村房屋买卖问题第八次工作会议(民事部分)总结规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，按照国家政策和有关指导意见，处理宅基地使用抵押担保权出现的转让纠纷。

　　在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的个人，该房屋的出售合同被视为无效。合同无效后，买方应当考虑当事人的过错和其他因素，确定买方要求退还购买价款及其利息，并赔偿重建或者重建费用。

　　《民法典》第三百六十三条:宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定。

　　《土地管理法》第九条 ：城市市区的土地管理属于我们国家对于所有。农村和城市郊区的土地，除由法律制度规定企业属于自己国家进行所有的以外，属于中国农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于一个农民集体所有。

　　《土地管理法》第六十二条:农村村民只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量利用原有宅基地和村内宅基地。农村村民住宅用地由乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出售或出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。

　　上海律师咨询了解到，国务院办公厅1999年发布的《关于企业加强我国土地进行转让系统管理人员严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：农村的住宅不得向城市社区居民出售，也不得批准中国城市地区居民在农民社会集体土地建住宅，有关教育部门之间不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。