购房合同解除的情况有哪些？上海律师咨询为您解答

　　《最高国民法院对于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当在违约金超过造成损失的30%的基础上适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由要求增加的，违约金的数额应当根据违约造成的损失确定。上海律师咨询为您讲解一下相关的情况。

　　第十七条商品房买卖合同没有规定liquidated damage 金额或损失赔偿金额的计算方法。Liquidated damage 金额或损失赔偿金额可参照以下标准确定:

　　逾期不付的，按照金融机构按照中国人民银行规定计算的逾期贷款利息标准计算。

　　逾期交付使用的，按照相关主管部门公布的或有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋逾期交付期间的租金标准确定。

　　《最高国民法院对于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条。根据合同法第九十四条，推迟交付房屋的卖方或推迟支付房屋购买价款的买方在被敦促后三个月内不履行义务，如果一方当事人要求取消合同，除非双方当事人另有约定，否则应予以支持。

　　法律没有规定或者当事人未约定的，行使撤销权的合理期限为对方提醒后三个月。对方不申请撤销权的，自撤销权发生之日起一年内行使撤销权; 对方不在期限内行使撤销权的，撤销权消灭。

　　除了我们需要在前期严格把握施工进度，做好合理利用财务人员安排、避免因资金断裂影响企业项目发展进程时，在销售管理阶段应当注意把握以下事项：

　　1、在购房合同中，应量力而行设定房屋及相关权证的交付期限，考虑多重因素，留足时间，避免设定过于严格的交付期限。

　　2、合理设定违约责任和违约金数额，避免违约金过高。

　　3、除了通过法定免责事由，开发商企业可以与购房户自行在进行合同中约定或者其他公司免责事由。但应注意不可避免该约定被认定为无效的格式条款。故在合同中，应以发展较为醒目位置、字体设计提示购房户，可以使用要求自己购房户在免责事由处单独签字确认。

　　4、针对交房、办证等事项需要购房人配合的，应在合同中明确双方的权利义务，特别是需要购房人办理的手续和费用，并注明购房人拖延和不配合的后果。

　　5、合同中应明确规定双方的有效联系方式。发送通知时，应留存送达回执等相关凭证，留存提醒、协商等环节的相关证据。

　　6、如果延期交房或延期申请不可避免，应积极与购房者沟通，尽量达成书面补充协议，将纠纷解决在萌芽状态。

　　若PPP协议被认定企业行政管理协议的履约风险进行提示。当社会资本一方与政府一方就公私伙伴关系协议的实施发生争议时，如果该协议被确认为行政协议，则社会资本一方应特别注意行政复议/行政诉讼救济程序与民事诉讼程序的区别。

　　(1)政府享有的行政优惠权可能是PPP协议变更u002Fdissolution的主要原因。

　　新行政协议司法解释第十六条规定: “行政协议执行过程中，可能出现严重损害国家和公众利益的情形。被告作出行政行为变更或者撤销协议的，原告要求撤销该行为。人民法院经审判认为合法的，应当判决驳回原告的请求，给原告造成损失的，应当给予赔偿

　　该条明确了特定情况下政府在行政协议中的行政优先权，即行政机关优先于行政相对人的权利。在这种情况下，社会资本方相对较弱，谈判能力不足。

　　虽然该司法解释同时相关规定，法院需对行政管理机关该行政工作行为（变更/解除劳动合同）进行合法性审查（包括企业有无法定职责、程序设计是否合法等），但若因此我们造成经济社会发展资本方损失的，法院判决政府方进行风险补偿。

　　(2)增强社会资本主义当事人履约意识和权利保护意识

　　新行政协议司法解释第二十四条规定，公民、法人或者其他组织不履行行政协议约定的义务，经催告仍不履行的，行政机关可以作出书面决定，要求其履行协议。公民、法人或者其他组织收到书面决定后，在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行协议的，行政机关可以申请人民法院强制执行。

　　上海律师咨询提醒大家，根据通说理解能力以及教学实践活动经验，“补偿”并不存在一定以对方实际损失为基础，更谈不上该合同被解约后的预期收益损失，这对于一个社会主义资本方投资PPP项目初衷以及服务合同目的都造成影响较大落差，不利于学生建立投资积极性和交易的稳定性。