上海律师咨询:城镇居民购房合同效力的该如何认定

　　禁止城镇居民购买农村房屋是现行法律政策的基本原则，相关买卖合同无效，是处理此类纠纷的一般原则。但为了维护交易的安全和稳定，在具体案件中，在不与国家法律、法规和政策的基本规定和精神相抵触的情况下，可以根据实际情况灵活处理。上海律师咨询为您解答一下有关的情况。

　　（一）城镇居民进行购买中国农村私有房屋的合同无效（一般设计原则）

　　宅基地使用权是农村发展集体主义经济社会组织企业成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体进行经济管理组织内部成员无权取得或变相取得。根据我们国家相关政策，非本集体学习经济活动组织学生成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。

　　因该合同取得的财产应当及时予以返还，不能返还或者一个没有提供必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要产品责任的，应当承担赔偿买受人的信赖利益造成损失。

　　（二）城镇居民进行购买中国农村房屋合同管理原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，应当通过结合发展历史文化背景、现有占有社会关系等考虑其效力。

　　城市居民购买农村房屋引起的纠纷应该结合当时的历史背景加以考虑，有利于维护现有的房屋所有权关系。

　　一审判案理由：

　　北京市海淀区人民法院经审理认为，农村土地除依法属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。陈保印和马立民签订了一份房屋买卖合同。因为这家医院的宅基地属于当地农村集体，而马立民属于城镇居民购买农村房屋，这里的房屋买卖必然涉及土地使用权的变更。因此，北京市海淀区海淀乡辛家河河北新营13号南院房屋买卖行为因违反法律法规，应属无效。

　　二审判案理由：

　　北京市第一中级人民法院认为，本案系城镇居民购买农村房屋引发的纠纷。根据我国法律规定，农村宅基地所有权属于农民集体所有，在行使宅基地收益权和处分权时，应当严格限制宅基地使用权。在此前提下，城镇居民购买农村房屋一般应认定无效。但在处理具体案件时，要根据每个案件的不同实际情况进行综合判断。

　　本案中，作为城市居民，马立民与陈保印的房屋买卖合同是经过海淀镇政府批准的。此后，马立民取得了该房屋的产权证，并于2005年将户口迁入。根据上述事实可以看出，在十余年的时间里，马立民在对其实际居住权的争议中，与该房屋形成了稳定的占有关系。

　　有鉴于此，考虑到本案当时的历史背景和现有房屋权属关系的维持，应当确认马立民与陈保印签订的买卖合同有效、适当。一审法院确认本案买卖合同无效，符合处理此类案件的一般原则，但不利于维护本案双方既定的权利义务关系，应予纠正。

　　我国农村土地属于集体所有，村民作为集体经济组织的成员，只有宅基地的使用权，每个家庭只能拥有一个宅基地，宅基地是农民的重要财产权，农民一旦失去房屋和宅基地，就会失去基本的生活条件。因此，对于城市居民在农村宅基地上购买私房，目前我国的法律、法规和政策仍然采取禁止原则，在实践中对农村私房买卖合同的试行一般认为是无效的。

　　然而，司法实践中的个案非常复杂，不能不顾具体案件而适用 "无效合同 "原则。因此，北京市高级人民法院早在2004年12月就此问题组织召开了研讨会，并在会上达成共识，形成了《会议纪要》:农村私有房屋买卖合同的原则是认定无效，认定有效除外；从买卖双方的主体身份来看，如果双方是同一集体经济组织的成员，并办理了宅基地审批手续，可以认定合同有效。

　　上海律师咨询了解到，2006年9月14日，北京市法院召开民事审判实践疑难问题研讨会。会议认为，农村私房买卖应认定为无效，2004年《会议纪要》确立的原则是恰当的，仍应坚持。但除了无效原则之外，还要考虑个案的不同情况，这样才能根据实际情况确认合同的效力。