婚前按揭购买的房屋离婚后该如何分割？上海专业离婚律师为您解答

　　婚前住房抵押贷款的归属不仅要考虑首付时间，还要考虑首付资金来源。在离婚诉讼中，婚前住房抵押的司法处理存在着许多复杂的情况。在这种情况下，房产属于婚前首付一方的个人财产。以下上海专业离婚律师将提供更多细节。

　　一、婚前抵押房屋的所有权

　　（1）夫妻一方婚前支付首付款，婚前取得房产证，产权人为购房人，婚后夫妻共同还贷。由于首付时间和房产证取得时间都是婚前，房产证上没有体现对方的名字，说明双方没有房产协议，婚前已经确定了房产的权属。

　　（2）夫妻关系一方进行婚前需要支付首付款，婚后经济共同提高还贷，婚后登记管理房产权属并取得房产证的情形。由于房产证的取得是婚前支付首付款一方的物权期待权实现成一个现实的物的过程，一方在婚前支付首付款，婚前按揭房的权属就已经可以确定了，属于自己一方的婚前以及个人信息财产，婚后的共同还贷不改变土地权属的性质，因此在使用这种发展情形下该房产也属于我国婚前首付方的个人企业财产。

　　（3）一方婚前签订房屋买卖合同，未向银行申请抵押并支付首付款，婚后以自己的财产支付首付款，且以自己的名义登记。在这种情况下，由于首付的时间是婚后，抵押房屋属于夫妻共同财产。

　　（4）婚前双方共同购买的，以及婚前共同分担的定金，在这种情况下，应承认为夫妻共同财产。然而，婚前财产由于夫妻关系的特殊性，在婚后以股份方式分享，成为共同所有权。

　　二、婚前按揭的房子增值部分属于共同财产吗？

　　由于我国通货膨胀、房地产企业市场发展行情的变化影响以及房屋建筑作为不动产本身的增值性，当事人婚前购买房屋时的价格往往和离婚时的市场经济价格有较大的差距，即实现了增值。婚前按揭房的增值部分在进行分割时应具体实际问题研究具体工作分析，不同学习情况可以区分处理。

　　一方婚前以个人财产购买并清偿贷款或者约定为一方个人财产的，该房屋的全部产权归买受人或约定人所有，增值也归该人所有。如果一方在婚前按照约定购买并支付首付、婚后夫妻共同还贷或双方约定为共同财产，则该房屋的增值部分在离婚时确认为夫妻共同财产。

　　在第二种情况下，作为共同财产的房屋增值部分的分割不能完全参照婚姻法中夫妻共同财产分割的标准进行，因为婚前抵押的增值部分，一方在婚前的个人财产收入不同于一般性的共同财产收入，因此不能平均分配，必须充分考虑相关因素，建立特殊的分割规则，才能实现对个人财产和另一方权利的双重保护。

　　三、婚前按揭房应该学习如何进行分割？

　　《婚姻法司法人员解释三》出台后，已经没有明确了对未偿清贷款的按揭房屋信息可以通过进行数据分割，这样也保证了市场发展经济社会条件下房产的流通性与法律的效率性。

　　婚前按揭房屋被承认为个人财产时，配偶双方在婚后共同偿还贷款的性质，实际上是帮助非业主偿还个人债务的行为，房地产是由婚前首付方获得的。

　　《婚姻法》第三条、第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产和银行贷款支付首付款，婚后以夫妻共同财产归还贷款。以首付款一方名义登记的房地产， 离婚后，由双方协商处理。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判定该不动产属于产权登记人，尚未偿还的贷款是产权登记人的个人债务。婚后双方共同还贷的款项与相应的财产增值部分离婚的，由产权登记一方按照婚姻法第三十九条第一款规定的原则赔偿对方。

　　《婚姻法》第39条规定：“离婚时，夫妻的共同进行财产由双方合作协议数据处理；协议不成时，由人民法院可以根据企业财产的具体实际情况，照顾自己子女和女方权益的原则作为判决。”

　　依据通过以上相关法律制度规定，首先，在离婚时该房屋的归属允许夫妻双方进行协商约定，这既充分理解尊重了夫妻财产不可分割时的意思自治，也体现了婚姻法始终没有贯穿的自愿选择原则。其次，该规定也强调了对婚姻当事人自己个人信息财产的保护，对于环境保护我们个人的所有权理论意义具有重大。如果企业不能为了达成合作协议时，该不动产由婚前首付方取得。

　　这是中国由于该房屋买卖合同管理形成于婚前，且首付款支付于婚前，因此还贷义务教育属于买受人的单方债务，如果一个婚姻生活关系发展存续期间需要双方经济共同还贷，可认定为夫妻共同财产偿还一方债务，不动产的权利归属不因他人积极参与偿还债款而发生风险转移。

　　当婚前按揭房作为我国夫妻之间共同管理财产时，分割研究方法在《婚姻法》解释（二）第二十条中规定的很明确：

　　（一）双方均主张通过房屋所有权问题并且可以同意竞价方式取得的，应当准许；

　　（二）一方主张房屋所有权的，由评估工作机构按市场经济价格对房屋建设作出分析评估，取得一个房屋所有权的一方我们应当及时给予另一方提供相应的补偿；

　　（三）双方均不主张房屋所有权的，根据相关当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行数据分割。

　　上海专业离婚律师温馨提示，虽然目前此类不动产的所有权系夫妻婚后取得，但购买不动产的价金却是登记名义人的婚前个人生命财产，由于这笔财产并不因婚姻问题关系的成立而成为全国共有财产，那么，不动产作为这笔价金的另一种重要表现不同形式，也同样认为应当认定为婚前个人财产。