上海律师提供一文读懂小产权房买卖合同

　　1.小产权房定义

　　“小产权房“并不是一个严格意义上的法律概念，而是人们在房屋交易过程中约定俗成的一个概念，本文所述“小产权房”指的是建设在农村集体土地上的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家颁发的，而是由乡镇政府或者村委会颁发，亦称”乡产权房“。它是相对于”大产权房“（也就是大家所说的大红本，权属清晰，能办理产权登记并且上市交易的商品房）而言的。

　　“小产权房”主要包括四类。第一类指的是建设在宅基地上的房屋，属于村民自建房，有建设用地使用权证，权属清晰，但只能用于本集体经济组织成员居住；第二类指的是因进行新农村建设、征地等重新安置，由村集体在集体土地上建设，专门用来安置本集体经济组织成员却被用来出售给本集体之外人员的房屋；第三类是在集体土地上成片开发的小区，俗称“商业小产权房”；第四类是占用农用地、未利用地等非建设用地进行建设的房屋，这种房屋属于违法建筑。

　　2.小产权房买卖合同的效力认定

　　任何行为背后都有经济利益驱使，由于小产权房无需缴纳土地出让金以及相关税费，其成本极低（只有建安成本）。对于中低收入消费者来说，购买商品房的成本过高，因此只能将目光转向成本低廉的小产权房，这也是造成近年来小产权房销售局面持续火爆的原因。对于小产权房买卖效力问题，不能简单地一刀切，如果简单认定合同有效，那么与国家相关政策相违背，不利于法秩序的统一；如果一律认定合同无效，无疑会增加老百姓对司法机关的不信任，不利于法治建设。所以如何处理此类小产权房买卖，是一个很大的问题。

　　针对此类房屋买卖，应当分类进行处理。

　　4.商业小产权房以及违法建筑

　　“商业小产权房”因为规避国家有关商品房销售的手续和条件，违反法律、行政法规的禁止性规定，因此对于此类型的房屋买卖纠纷，应当一律认定为无效。

　　占用农用地、未利用地等非建设用地进行建设的房屋本质上属于违法建筑，出卖人本身便不具有合法的房屋产权，无权对外销售房屋，因此此类型的房屋买卖纠纷，亦应当依法认定为无效。

　　小产权房买卖合同被认定无效后的处理规则：

　　（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

　　（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》规定：“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”

　　（4）山东省高级人民法院2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》规定：“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。”

　　（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。