因房被查合同无法履行房屋溢价损失谁担

　　对大多数人来说，买房是生活中的一件大事，当你千选，终于找到了自己喜欢的房子。准备网签时，但发现该房屋已被法院查封。未办理网签手续，双方未及时解除合同。涉案房屋的溢价损失也未能协商。无奈之下，购房者向法院提起诉讼。那么，谁来承担房屋溢价损失呢？和上海房屋产权律师一起看看法院是怎么判决的~。
 

　　案情：出售房屋被法院查封。

　　2015年11月，金忠忠在网上和房地产中介寻找自己喜欢的房子。没想到，他很快就通过一家房地产中介了解到王顷果在济南某小区卖房的信息。看完房子，和家人商量后，大家一致认为房子很合适。随后，王顷果与金忠忠通过房地产中介签订了《房屋买卖合同》，约定甲方王顷果自愿出售济南某小区房屋；房屋无抵押、无租赁、甲方承诺并保证该房产无权属等纠纷；双方约定成交价格为116万元，其中乙方金忠忠在签订合同时向王顷果支付定金2万元，并在签订合同时将《房屋所有权证》交给房地产中介办理房地产交易后续手续，作为房地产交易安全的保障。

　　合同中还明确规定了违约责任双方的约定。如甲乙双方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一天，违约方应向房屋买卖双方支付本合同总房价3‰的违约金，或违约方承担合同总房价30%的违约金，由守约方选择。

　　然而，这所房子的所有权并不简单。据了解，王顷果和李琪琪最初是夫妻关系，在婚姻关系间参与房屋改革购买涉案房屋，取得房屋所有权证书，房屋所有人为王顷果，共有人为李琪琪。后来，王顷果和李琪琪因感情破裂在民政部门同意离婚，同意涉案房屋归李琪琪所有，但双方未办理产权转让登记手续。李琪琪签署了《房屋销售合同》。

　　合同签订后，金忠忠向王顷果支付定金2万元，并向房地产中介支付房屋佣金2.8万元。2015年12月，金忠忠、王顷果、李琪琪及房地产中介人员到济南房地产交易中心办理网上签约时，由于房屋被法院查封，网上签约手续未办理，金忠忠应付的68万元（定金除外）首付未支付。此后，买卖双方未及时解除合同，未能就涉案房屋的溢价损失进行谈判。2017年7月，金忠忠向法院起诉，要求解除房屋买卖合同，支付违约金，承担溢价损失。

　　法院重审期间，原告金忠忠提交评估申请，要求法院根据2017年7月11日原一审起诉日对涉案房屋市场价值进行评估。2020年9月，山东某评估测绘公司作出评估报告，认定2017年7月11日涉案房屋市场评估总价为2103600元。评估报告送达各方，未在规定期限内提出异议。

　　法院经审理认为，依法成立的合同对各方具有法律约束力，应当严格履行合同义务，否则应当承担相应的民事责任。本案中，原告金忠忠与被告王顷果、李琪琪协商签订房屋买卖合同后，按照合同支付了购房定金，合同已经成立并履行。金忠忠得知涉案房屋被查封后，基于对王顷果的信任，没有及时行使解除权，这是当事人对自己权利的处罚。双方未能就房屋溢价损失进行谈判后，原告金忠忠要求解除合同。在一审、二审、再审、发回重审期间，被告王顷果、李琪琪对解除合同无异议，法院予以确认。
 

　　审理：谁承担违约责任和房屋溢价？

　　法院认为，本案争议的焦点是确定违约责任、承担房屋溢价等损失。

　　在案件审理过程中，法官得知王顷果于2015年2月签署了法院送达的保全裁定。法院认为，在知道或者应当知道其财产已被查封或者冻结的情况下，仍然出售被查封的房屋构成违约，王顷果应当承担相应的违约责任。由于双方约定了违约金的计算方法，原告金忠忠选择按总房价116万元的30%要求违约金34.8万元，法院予以支持。

　　法院认为，虽然王顷果曾在2016年1月表示金忠忠可以单独购买其他房屋，但也表明，如果金忠忠不喜欢其他房屋，可以在涉案房屋解封后继续履行合同，王顷果多次承诺尽快解决查封问题，并在金忠忠还没有支付约定的首付款的情况下交付房屋钥匙，让金忠忠装修房屋表示诚意。金忠忠也选择相信并等待，以至于没有及时解除合同。法院认为，王顷果应对扩大损失承担主要责任。李琪琪与王顷果离婚时，约定涉案房屋归李琪所有，但双方未及时办理过户手续。虽然李琪琪主观上对被查封的房屋没有过错，但客观上导致房屋买卖合同无法继续履行。作为房屋的共同出卖人，李琪琪应与王顷果共同承担相应的民事责任。

　　本案中，上海房屋产权律师根据交易惯例，买卖双方办理网上签约后，买受人应按合同约定支付首付款。由于涉案房屋被查封，无法办理网上签约，金忠忠对合同可能无法继续履行有一定的期望，但金忠忠既没有在合理期限内行使终止权，也没有按照约定支付首付款，以明确要求继续履行合同，使合同是否继续履行长期处于不确定状态。金忠忠对损失的扩大和纠纷的发生也有过错，应承担次要责任。在合同签订前，济南某房地产中介发现涉案房屋交易受到限制，但未告知金忠忠，因此虽然合同签订受到影响，但无法履行的后果并导致买卖双方发生纠纷。如果房地产中介有过错，也应承担一定的民事责任。由于房地产中介已被取消，经营者程刚应承担相应的法律后果。

　　裁判：原告赔偿50多万元。

　　虽然双方在本案中约定了违约金的计算方法，但原告金忠以违约金不足以弥补实际损失为由，要求以起诉日为评估时间节点确定房屋价格和损失。评估报告送达后，各方未在规定期限内提出异议，评估程序合法，评估结论有依据，法院予以确认。因此，法院认定合同终止时，涉案房屋溢价为943600元（即2103600元-116万元）。承担溢价损失。我国《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可能预见或者应当预见的损失。在这种情况下，由于被告王顷果，李琪琪无法提供正常交易的房屋，损害了原告金忠忠的利益。首先，她应该支付约定的违约金。如果违约金不足以弥补损失，她应该弥补差额。根据合同签订、履行中的违约和过错程度，结合房款交付和房屋升值，法院裁定被告王顷果和李琪琪共同承担55%的责任，原告金忠忠承担40%的责任，被告程刚承担5%的责任。

　　综上所述，上海房屋产权律师根据我国《合同法》和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同>若干问题的解释(二)》和《民事诉讼法》的有关规定，经济南历下法院审判委员会讨论决定，本案再审判决原告金忠忠与被告王顷果、被告李琪琪与被告程刚(原房地产中介经营者)签订的《房屋买卖合同》于2017年7月11日终止；被告王顷果、李琪琪将定金返还原告金忠，支付违约金，赔偿房屋损失53万余元；被告程刚除返还房屋佣金外，还需赔偿原告房屋溢价损失4.7万余元。本案再审已生效，已全部履行。(文中当事人为化名)