买完房子才发现被查封上海市专业房地产律师教你应该怎么做

　　在买房子时，由于个人调查能力的匮乏，我们往往难以全面了解卖房人的“实力”，导致我们极有可能在房产没有拿到不动产权证之前，因为出售人欠别人的钱房子被人民法院依法查封。能不能保住房子？钱能不能要回来成为房屋购买者头疼的问题，下面是上海专业房地产律师对于房屋查封的解释

　　房屋查封条件有哪些？

　　1．诉前保全的房屋

　　诉前财产保全属于应急性的保全措施，目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。

　　2．产权不明导致的纠纷的房子

　　即房屋产权人不清晰或者有多个产权人互相之间产生纠纷。

　　3．交易房屋是一房多卖

　　即出卖人先后或同时以多个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给不同的买受人。

　　4．交易房屋存在高额抵押

　　如房主急需用钱，将自己的房子抵押变现，而高额抵押在资不抵债的情况下，房子会被查封。

　　5．产权人和他人存在纠纷的房子

　　产权人涉及债务纠纷较多。产权人涉及恶意转移．变卖房产。交易过程中，产权人有违法行为的。
 

　　如果买房后房屋被查封，可以根据以下方法解决：

　　一、对查封执行提出异议

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

　　(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

　　(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

　　(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　二、等待房屋解封

　　房屋查封作为一种执行措施，是有一定期限的，一般不超过三年，即使续封，续封的期限一般不超过三年，买房人可以等待房屋解封再进行房屋过户。查封期间被执行人是否履行义务，成为房屋解封的关键。

　　三、提供担保财产、解除查封

　　如买房人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由出卖人或买房人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，双方可继续履行《房屋买卖合同》，买方可要求办理房屋过户手续。

　　四、解除买卖合同，要求卖房人承担违约责任

　　合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务，但是现在卖房人无法履行合同，买房人可以解除合同并且要求对方承担违约责任。

　　浅析在进行房屋买卖时，应提前审查房屋是否存在抵押、查封、租赁等可能的权利负担，即便上述情况不存在，也应当慎重选择交易对象，尽量与资信良好的卖家进行交易，买卖合同也应审慎对待。
 

　　买完房子才发现被查封的案例

　　【案情】

　　2018年7月，张丽与李某经房产中介促成，就李某位于西安市的一套房屋出售问题，达成《存量房买卖合同》，二人约定房屋总价款为150万元，过户时间最晚不得迟于2018年11月15日。合同签订当日，张丽依约支付李某定金1万元，并在随后的几个月内陆续支付了李某59万元房款。2018年10月18日，张丽得知案涉房屋因李某的其他诉讼被法院查封。张丽随即将李某起诉至法院，要求李某继续履行《存量房买卖合同》，受领其余90万元房款，并配合张丽办理过户手续。同时支付违约金30万元。

　　【法院判决】

　　首先，李某和张丽之间签订的《存量房买卖合同》合法有效，法院予以确认。然而，该房屋于2018年10月18日即因李某涉诉而被法院查封，张丽向法院提起执行异议，但被驳回，涉案房屋买卖合同已无法实际履行，张丽要求解除本案房屋买卖合同，由李某返还购房款，应予以支持。本案系因李某涉诉导致涉案房屋被法院查封以致合同无法履行，故李某系违约方，张丽有权要求李某承担相应违约责任，考虑到本案实际情况，综合张丽因李某违约造成损失的情况，法院酌定违约金为10万元。经调解，张丽同意与李某解除双方签订的房屋买卖合同，李某返还张丽已付房款60万元并承担违约金10万元。