上海比较好的房产律师答农村宅基地上建房讲究多

日期:2022-04-29 阅读: 关键词:上海,比较,好的,房产律师,答,农村,宅基,地上,

  有山有水,有后院。这里的风景很独特。如果你想建自己的农村别墅。我们需要知道,在农村地区建造房屋更为重要。上海比较好的房产律师解答农村宅基地上有六不准。
 

  法官解读

  上海比较好的房产律师根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规,农村建房有六不准:

  1、不允许随意建造多层建筑。新建或改造的房屋应当申请并取得《农村建设规划许可证》。建设层数由当地规定,一般不允许建造三层以上的房屋。在农村建设或改造三层以上的农村房屋时,需要专业的施工队伍进行施工,并向乡镇政府提交相关申请,经批准后方可开工。

  2、不得超出区域标准。农村住房建设实行一户一户原则。当地农业住房宅基地的占地面积一般由当地土地管理法规规定。非法一户多户应当按照《土地管理法》的规定拆除,但通过合法继承获得的宅基地是允许的。

  3、不允许随意翻新农村住房。根据《城乡规划法》的规定,在农村翻新老房子和破旧房屋时,必须取得《农村建设规划许可证》,并向村委会提交申请,经批准并取得许可证后方可开工。未取得《农村建设规划许可证》的房屋,违反《城乡规划法》的规定,将面临拆迁的风险。

  第四,不得在规划区域外建造。《土地管理法》第六十二条第三款规定,农村村民建宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和村规划,不得占用永久性基本农田,尽量使用原宅基地和村内闲置土地。《城乡规划法》第四十一条第三款规定,乡镇企业、农村公共设施、公益事业和农村村民住宅建设不得占用农用地;确需占用农用地的,应当按照《土地管理法》的有关规定办理农用地转让审批手续,由城市、县人民政府城乡规划主管部门颁发《农村建设规划许可证》。

  5、未经授权不得改变使用。宅基地设置的目的是确保农村村民的生活需要,未经授权不得改变土地使用,如在宅基地上建造大型工厂或出售房屋。

  6、未经批准,不得先建造。建房前,应当申请批准使用宅基地,取得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》和《农村建设规划许可证》。林业、水利等部门也应当经有关部门批准。


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  法条链接

  《中华人民共和国土地管理法》

  第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

  永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准。

  在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

  在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

  第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

  人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

  农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地,改善农村村民居住环境和条件。

  农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

  农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

  国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

  国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

  《中华人民共和国城乡规划法》

  第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的,建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请,由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

  在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。

  在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设,不得占用农用地;确需占用农用地的,应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后,由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

  建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续。

  第四十二条 城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。

  第四十三条 建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

  建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

 

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