上海市房屋纠纷律师欠物业费门禁卡被禁合法吗？

　　上海市房屋纠纷律师欠物业费门禁卡被禁合法吗？

　　　一、背景

　　随着小区物业管理意识的加强，大部分物业都为业主配置了门禁卡以保障小区业主安全及维护日常秩序。门禁卡在发放业主使用前，由物业技术人员或委托专业人员设置，确定可使用区域及权限，比如可以进入小区，可以使用电梯等。但是目前有很多物业在门禁卡上做文章，变相催收物业费。若业主发生欠缴物业费的行为时，禁用门禁卡权限，导致其无法进入小区门，无法正常使用电梯功能等，给广大业主带来不便。

　　二、欠物业费门禁卡被禁违反法律明文规定

　　(一)违反物权相关法律

　　《民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”占有是指对于财产拥有实际管理或控制的权利，这是所有权人对其财产的最基本权利，也是所有权人对外直接行使所有权的表现。使用是指对财产的运用，发挥财产的使用价值。收益是指通过对财产的占有、使用等方式取得经济收益。处分指的是财产所有人对其财产在事实上或法律上的最终处置。以未交物业费或者物业费预存不足为由不发放门禁卡以及禁用门禁卡的行为是违反法律的。一方面限制了业主的所有权和使用权，侵犯了业主对自己购买房屋的占有、使用、收益、处分的权利，直接导致业主进不去家门，影响业主使用小区共有部分等；另一方面欠交物业费属于物业合同纠纷，而限制使用门禁卡违反物权相关法律，物业费的交纳不是业主直接行使对其房屋的占有、使用、收益、处分的前提，两者间不存在必然的关系。

　　(二)违反物业合同相关法律

　　《民法典》第九百四十四条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催收物业费。”禁用门禁卡是否包含在“等”内，与不得停止供电、供水、供热、供燃气行为属于同种性质呢？笔者认为应当包括，虽然水、电、热、燃气通常是在封闭的空间，而门禁卡属于外部空间共有部分的使用，但是均影响业主占有、使用其财产，导致业主本质购房目的不能实现，更有甚者可能会给业主带来财产损失和人身损害。倘若家中有急性病人，正巧物业费到期，十分危急的情况下，再去物业交费开通门禁卡权限，很可能延误最佳抢救时机。物业这种直接采取“强制措施”的行为实质上放大了其催款的权利，其属于企业性质，只能依据物业合同规定的权限管理小区，即使双方达成的物业管理合同约定，在业主不交费的情况下，可以采取停止供电、供水、供热、供燃气、禁用门禁卡等，也归属无效，不必然对业主产生强制约束力。在业主逾期履行交纳物业费的情况下，物业需要通过法律途径解决，不可不经过法律途径自行阻拦业主“回家”。

　　(三)违反物业管理条例根据

　　2018 年修订的《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”第六十四条之规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业服务企业可以向人民法院起诉。”也就是说当业主违反合同约定时，物业可以通过法律途径解决，并不存在救济不能的情况。据法信网不完全统计，截至 2021 年 6 月 22 日，运用《物业管理条例》第六十四条之规定裁判的案件有 3892 起。目前互联网立案十分便捷，方便当事人方主张合法诉求，因此物业公司并不需要将物业费的保障置于前，为了节省时间和人力侵犯广大业主合法权益。随着民众法治意识的增强，在其自身权益保护方面，十分重视。物业此种做法目前已经产生出负面的社会影响，亟需改正。

　　三、遵守法律、让民法典为当事人权益保驾护航

　　(一)物业方维权途径及依据

　　物业公司是从事物业管理活动的专门企业，具有独立的法人资格，具有民事权利能力和民事行为能力，也可作为民法上独立的民事主体起诉。起诉依据通常是物业服务合同，关于物业费的约定是重要条款。物业为了保障自身权益最大化，可以在违约责任中设置违约金条款。《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”比如可以在合同中约定物业服务费收费标准按照建筑面积高层每月每平方米收取 X 元，多层每月每平方米收取 X 元；物业服务费用按月交纳，业主应在每月底前履行交纳义务，逾期交纳的，按应交费用的日千分之 X或者日万分之 X 支付滞纳金，具体滞纳金数额应当参照本地消费水平制定，只要规定的滞纳金标准符合法律规定，法院一般都会支持。在程序上需要注意的问题有：业主逾期不交纳物业费，物业需要及时以书面形式通知业主交纳，催告无果后再起诉主张权利，否则业主可以以未收到催收的书面通知为由予以抗辩，物业需拿出其以书面形式催收的证据，否则法院会裁定驳回物业起诉。法律依据为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”

　　(二)业主方维权途径及依据

　　若物业出现因欠物业费而限制业主使用门禁卡权限的行为时，业主以其物权受到侵害为由起诉，根据《民法典》第二百三十三条之规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”民法典第二百三十六条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨害请求权是物权请求权，小区业主购买或者租赁小区某房屋，就分别对该房屋享有所有权或使用权。当其对该房屋的享有或者行使受到占有以外的方式妨害时，物权人可以请求妨害人排除妨害，使自己的权利恢复到圆满状态，并且排除妨害的费用应当由非法妨害人负担。排除妨害请求权行使的前提是被排除的妨害要具有不法性，如上文所述，物业该行为属于违法行为，业主理所应当可以主张排除妨害。

　　四、物业费核心法律条文的理解

　　（一）《民法典》第944条第1款。该款规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

　　物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”从条文的表述来看，物业费的支付主体是业主，接受的主体是物业服务人，即包括物业服务企业和其他管理人。支付物业费的依据是双方之间的约定，即书面的物业服务合同，这个合同有两类，即建设单位与物业服务人订立的前期物业合同和业主大会与业主委员会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，这个合同里面约定得有物业服务人的义务，如果物业服务人对物业服务合同里的义务存在瑕疵履行，即部分履行或者未按照要求履行，业主可以拒付或者少付物业费抗辩。《民法典》对业主履行物业费的行为方式所使用的词是“支付”，不再使用《物业管理条例》物业管理费的“交纳”，不再具有一定程度的、不可协商的强制性，“支付”所体现的是一种平等的合同关系。从“交纳”“物业管理费”，到“支付”“物业费”，充分体现了立法机关对物业服务法律关系双方当事人的平等性的鲜明立场。从条文的文义上来看，在物业服务人已经按照约定和有关规定提供了物业服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，如果有其他合理的理由，业主是不是可以提出来呢？依《民法典》第944条第1款的规定，并没有限制。

　　业主不能以未接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，主要有几个原因， 一是支付物业费的依据是物业服务合同，如物业服务人已履行了合同约定的义务，业主就应当按照约定支付物业费。二是在物业服务合同中，并没有约定先由物业服务人提供物业服务才支付物业费，业主并不享有先履行抗辩权，不能以其还未接受物业服务人提供的物业服务为由提出抗辩。三是如果物业服务人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的义务，主业可以依法请求物业服务人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任。业主不能以无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，主要理由在于，建筑物区分所有权具有整体性，不同于普通的所有权，建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权，并不是单个业主的绝对支配权，共有部分的利用、管理与每个业主的利益息息相关，应当由全体业主共同作出决定，而非单个业主可以决定。如果允许“无需接受相关物业服务”为由拒绝支付物业费，将使物业服务人无法正常提供物业服务，无法实现物业服务合同的目的，反而损害了全体业主的共同利益。

　　（二）《民法典》第944条第2款。该款规定“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　”从这一款的规定来看，业主支付物业费应当按照约定及时支付，如果逾期支付，物业服务人可以催告业主在合同期限内支付，从“可以”的文字来理解，物业服务人可以不催告业主在合同期限内支付，而直接向人民法院提起诉讼或者申请仲裁，物业服务人向人民法院起诉或者申请仲裁，不是以物业服务人催告为前提的，法律条文之所以这样规定，是考虑到业主出现特殊情况时，可能出现未按照约定支付物业费的现象。

　　在这里需要引起审判实务人员注意的是，司法机关对物业服务企业是否要履行催告程序以及履行催告程序的合理期限是否届满，有一个比较明显的转变，这个转变的分水岭是2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议。在2009年《物业服务纠纷司法解释》第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从这一条司法解释的措词“交纳”“支付”“享受”“接受”等来看，司法机关对物业服务人与业主之间是平等还是不平等、是管理还是服务态度是不明朗的。在《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（四）》第2605页仍是持“先催告再起诉”立场，“2009年《物业服务纠纷司法解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。该司法解释从审判实务操作层面确立了物业服务人所起诉条件，即书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，实践中的效果是比较好的”，“将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件，给予了物业服务人和业主直接沟通、协商的空间，也督促一部分因为各种原因忘记或者暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务，有利于双方直接解决纠纷”。但是，最高人民法院审判委员会第1823次会议修正2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》将原有13个条文的司法解释（法释【2009】8号），修正为仅5个条文，原司法解释第6条直接被删除了，不再持“先催告再起诉”的立场，“交纳”“享受”这类措词也被一同删除，直接明确了“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。”

　　（三）《民法典》第944条第3款。该款规定，为现实中物业服务人动辄以业主欠物业费为由停水停电划出了红线，即“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　”这款规定很明确，不管物业服务合同里有没有这方面的约定，都不能这么做。如果这样做了，造成业主损失的，要承担赔偿责任。大家都知道，电、水、热、燃气等涉及国计民生的生活资料，不是物业服务人的，就是具有垄断地位的供电企业、供水企业、供热企业、供燃气企业，中止供应都需要履行一定的程序，否则不得中止供应（《民法典》第654条、第656条），《民法典》合同编典型合同分编供用电、水、气、热力合同章规定很清楚，物业服务人不是供电（水、气、热力）合同的当事人，民事法律关系不一样了，物业服务人如果收电费、水费、热气费等，本质上是基于《物业服务合同》中的义务受业主委托代为接受支付，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，否则就有点像俗话说的“扯大旗，做虎皮”，把法律关系搞乱了，业主欠物业费，物业服务人依据主张物业费的规则去主张权利即可，不能以此为“要挟”来收取物业费。现实之中，还看到一种现象，即物业服务人通过单元电子“扫脸门禁”来迫使业主支付物业费的做法，都是没有法律依据的。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务，业主不支付物业费，物业服务人可诉讼可仲裁主张权利。上海市房屋纠纷律师