上海房产纠纷的律师解析自家花园成了公共绿地是否算违约

　　买房时，开发商承诺“买一楼送花园”，可验房时，业主却发现，所谓的“私人花园”竟是公共绿地……

　　花园打了水漂，业主可以退房退款吗？上海房产纠纷的律师以案例解答，一起业主因开发商无法交付一楼花园而要求退房退款的案件起诉至法院，舟山市中级人民法院二审审结该案。

　　2018年1月初，李某夫妇俩到舟山东港某楼盘看房，想买一套舒适度高、适合养老的房子自住。售楼处业务员了解夫妻俩的需求后，推荐了一楼房屋前附带绿地花园的部分户型，称花园使用权归一楼业主所有。

　　李某夫妇对这个户型很满意，在签订商品房预售合同时，李某夫妇还与房地产公司签订了《一楼花园使用协议》，载明“该幢一楼所属阳台外草坪花园使用权归一楼业主所有（无产权），该花园不属于小区公共绿化设施，花园外围由篱笆绿化带与小区公共绿化设施隔离。”

　　2020年一月，李某夫妇收到了交房通知。然而，验房时，夫妻俩却发现，他们所购的一楼房屋阳台并未开设通往花园的通道。夫妻俩提出质疑，但房地产公司对此含糊其辞。夫妻俩很气愤，拒绝交房。
 

　　同年4月中旬，李某为弄清事实，向舟山市自然资源和规划局咨询案涉房屋外花园的使用权等事宜。

　　本以为签了补充协议，花园使用权是板上钉钉了，不曾想到头来协议竟成了一纸空文，李某夫妇经与房地产公司多次协商未果后，2020年6月，夫妻俩向舟山市普陀区人民法院提起诉讼，要求退房退款。

　　法院一审审理认为，双方关于一楼花园的约定，应当视为房屋买卖合同内容。房地产公司在未取得专属绿地审批及其他业主的同意下，向李某允诺公共绿地的专属使用权，致使该约定最终无法履行，应当承担违约责任。

　　普陀法院认为，李某夫妇无法使用一楼花园，势必影响其对案涉房屋的整体评价和居住体验，其以合同目的不能实现为由要求解除购房合同符合法律规定，法院予以支持，判决双方解除商品房买卖合同，房地产公司退还李某夫妇购房款、车位费及相关利息共计190余万元。

　　房地产公司不服，提起上诉。舟山中院二审维持原判。

　　上海房产纠纷的律师提醒：根据《中华人民共和国民法典》第274条明确规定：建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

　　可见，小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。但也存在例外情形，即“明示属于个人”，“明示”必须符合以下二项要件：其一为绿地规划必须经过规划部门事先批准；其二为在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。

　　因此，消费者在购买附绿地的商品房时，首先需了解绿地规划属性，该绿地是否经有关部门批准专属于特定房屋；其次需确认开发商是否以合同约定等方式明确该绿地专属于特定房屋附属；最后也需明确开发商是否以销售广告、合同或其他有效方式告知其他业主该绿地属个人专有使用。