为什么老旧小区想拆迁不想改造？请上海拆迁律师

　　老旧小区改造的是什么？

　　老旧小区指的是在单位制改革之前，由政府或者单位出资建设的居住区。可以说，在很长的一段时间内，老旧小区是一项惠民工程。根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称“旧改指导意见”）规定，城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类等3 类。本次北京市针对老旧小区改造主要围绕“六治七补三规范”，即老旧小区改造除了持续推进新开工老旧小区拆除违法建设和环境整治提升外，也可根据居民意愿选择增设电梯、补建停车位以及开展抗震加固、楼体节能改造等基础设施和适老化改造。

　　鉴于老旧小区居住人群多为老年人的特性，其改造的重要一环就是“适老化”改造。例如住宅楼出入口的无障碍改造、小区内人行道路无障碍改造、小区内老年人专用活动场地平整地面等都被纳入旧改的基础项目。总归来说，老旧小区改造是一项长期的系统工程。这就需要相关部门在做好前期科学规划，保留城市文脉的同时，还要探索一条能够协调各方利益的改造模式。史律师提醒拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

　　去年以来，国家开始全面推进城镇老旧小区改造。得知这个消息之后，我有位朋友感到有些茫然。他在县城有一套比较小的老房子，属于典型的老旧小区，始建于上世纪八十年代初。原来他们小区一直被列为棚改规划，但因种种原因一直没有付诸实施，如今朋友已经买了另一套新房子，可是这套老房子竟然有些鸡肋，如果卖，价格不合算，拆迁当然有价值，现在看来是遥遥无期。不知道，接下来的改造，会是怎么样？

　　以改造为契机，提升小区治理水平应是重中之重。

　　去年，我到一个社区走访，社区干部告诉我，他们有一个老旧小区已经纳入改造范畴。谈起此次改造的思路，社区干部颇为感慨。此前搞棚改时，主要是和居民户谈拆迁补偿的事情，难度很大，工作任务重。没想到此番老旧小区改造，也是困难重重，居民意见不一，各个要求不一样。

　　比如安装电梯，低层住户的工作就很难做。比如有些违法建筑的拆除，有的居民户就不配合。比如基础设施改造涉及到要居民筹钱时，也是相当之难。比如停车场、绿化方面的建设，每个居民户的意见也难以统一。这其实就涉及到小区治理的问题。因为已经涉及到每个居民户的切身利益，每个居民户都想参与进来，以维护自身的利益。动员群众积极参与，这已经是十分可能的事情。

　　去年，有一个社区在开展老旧小区改造时，先是组织社区志愿者挨家挨户走访，征求居民意见，发现大家意见很不统一。于是当地街道决定举行小区论坛，将街道干部、县直职能部门的同志，以及上百名居民代表组织起来，就志愿者们收集的问题，大家进行公开对话，一一予以解决，最终取得了很好的效果。这就是，居民的事情居民说、居民办。

　　还有一个方面，就是要采取市场运作的方式，积极引导社会资金投入，比如通过广告投放、充电设施、智能快递箱等收费性服务设施建设，将老旧小区改造与增值服务开发相结合，弥补老旧小区改造资金缺口。有位县里的领导说，老旧小区的改造不能只是停留在硬件建设方面，更重要的是要提升小区治理水平。一方面要以此为契机，动员居民积极参与改造、积极承担义务，从而形成群众参与社会治理的机制，以解决城市居民之间互不熟悉、互不往来的窘境。另一方面要优化、提升物业服务水平，让小区业委会、物业公司、社区形成良好的运行机制，从而大大减少物业纠纷，提升小区安全防范和文明建设水平。这或许才是老旧小区改造的真正意义所在。不只是呈现一个外观漂亮的小区，更要有一个内涵丰富、安全文明的小区。
 

　　彻底拆迁与加装改造哪个更好？

　　这个还真不能一概而论，应该各有客观实际，效果也是各有利弊。彻底拆迁，能够给城市面貌来一个大改善，完全按照全新的设计来打造，无论是房子的风格、样式，还是基础设施和环境的改善，肯定都是不一样的。不少地方老旧小区经过大拆大建之后，不只是小区环境，而且周边环境都呈现出大变样。毕竟有的老旧小区已经过去多年，不拆掉重建，有的已经远远跟不上时代。不过，彻底拆迁也有不少弊端。一是抬高了房价。尤其是货币化安置方式，在一些三四五线城市，也是大大抬高了房价。二是催生一些懒散的拆二代。我曾经坐过一个网约车，他就属于拆二代，在一线城市里有三套房子，本来是不愁钱花，只是不想和其他拆二代那样，天天泡在牌桌上，所以才出来干点活，不想就此沉沦下去。三是成本太高。如此大拆大建，成本也是很高的，花掉的钱也不少。

　　而就加装改造来说，也要根据各自不同的情形，有的老旧小区还能够进行改造，但是有的小区恐怕也不行了，主要在于基础条件太差。比如房屋质量还行不行？比如停车场改造之后能否满足需求？在这方面，不少老旧小区的确存在很大缺陷。但是，一般来说，老旧小区只要在水电、通信、燃气、停车场、绿化、安全防范、电梯加装等方面完成改造之后，还是可以大大提高品质的，这样来看，改造的成本要小得多，也能达到不错的效果。城市的品质由此提升，居民的居住环境得到改善，房屋的价值也自然会提升。

　　如果你的房子符合以下3点，未来还是有希望被拆迁的。

　　第一：小区所在区域是否有规划

　　有不少小区，本身是没有拆迁的计划的，但是小区所在位置有规划，建设一些公共配套设施。比如建设学校、公园、地铁、高架等等，这些都会导致这些小区拆迁。所以，就算是有些老小区改造工程已经完成，如果涉及到市政规划方面的话，小区拆迁还是非常容易的。在以后棚改政策结束后，这应该是小区拆迁最常见的原因之一了。

　　第二：小区房龄和质量问题

　　对于旧改政策来说，也不会是一刀切。如果有些小区改造工程完工几年后房子质量问题依然没有解决，而且无法通过改造解决问题的话。这些房子都可能被归类为危房。对于危房的处理方式现在还是像以前一样实行拆迁。对于房龄比较高的房子来说，虽然旧改之后，小区环境基础配套设施得到改善，但是房龄的问题依旧在那里。随着时间的推移，这类房子出现质量问题的概率就会越来越高。所以，如果老小区的房龄非常高，以后也有拆迁的希望。但是像上文说的郑州国棉三厂的苏式老楼房，拆迁希望渺茫了，因为郑州市政府想把这些老房子打造成郑州的历史文化名片。毕竟早在省会搬到郑州之前，这些纺织厂就已经存在了，代表着郑州的文化。

　　第三：开发商愿意自己花钱拆迁

　　在以前棚户改拆迁时，国家会对开发商拆迁过程中给予很大的资金补助，所以开发商愿意对老旧小区进行拆迁。但是棚户改政策结束后，也意味着国家不会再为拆迁给予资金补助。所以，以后的拆迁更多的都是开发商自己出钱补偿拆迁户，再自己拍下小区的土地，这种拆迁对于开发商来说成本非常高，一般情况下开发商是不愿意拆迁的。但是如果你所在的小区地理位置确实非常好的话，开发商拆迁有利可图，那么开发商愿意自己出钱拆迁。所以，如果你所在小区地理位置非常好的话，未来小区还是非常有希望被开发商拆迁的。如果你所在小区地理位置或者周边配套不好的话，没有足够吸引力来吸引开发商投资的话，未来想拆迁还是很难的，毕竟房企拆迁的目的是为了挣钱而不是做慈善。

　　其实，对于很多居住在老小区的人来说，拆迁确实是一个改变自己居住环境和经济条件的捷径。但是从另一方面来说，这些老小区本身地理位置优越，周边配套完善，如果旧改完成后，基础配套设施和小区居住环境都可以得到改善，这些老房子也是非常好的住宅。对于一些老人来说，居住在老小区，小区内有自己的邻居、同事、朋友、亲人等等，老人不会一个人孤单，所以不拆迁的话也不是没有好处。整体而言，旧区改造后，并非无望拆迁。所以对于居住在老小区的业主们，想知道未来自己的房子有没有机会拆迁，可以看看自己所在小区符合以上3点情况没有。如果符合其中任何一种情况，未来都是有可能被拆迁。上海拆迁律师咨询