根据有关规定，征用房屋对国有土地的补偿，不得少于征用房屋当天决定征用房屋的市场价格。归根结底，你的房子的价值不是你的决定，也不是收藏家的决定，必须具备相应的房地产评估机构的资格。我相信很多家庭都经过了评估过程才拿到了评估报告，但是对于那些评估门你是否做对了呢？今天，普陀律师要教大家了解拆迁评估的门道，防止吃了评估的哑巴亏！
一、评估机构的确定
根据《国有企业土地上房屋进行征收管理评估没有办法》（以下简称《评估办法》）第四条的规定，评估研究机构发展的确定有几点需看懂：
1.确定评估机构的主体－搬迁住户
在确定房地产估价机构的过程中，搬迁户有权选择应由哪家房地产估价机构进行估价工作。因此，在实践中，政府单方面确定评估机构不符合程序，切记！
2.确定评估机构的方法——咨询与选择；按多数原则表决；随机方式
房地产市场价格进行评估管理机构可以首先要由拆迁户在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收企业部门以及组织拆迁户按照少数服从多数的原则投票决定，或者没有采取摇号、抽签等随机教育方式方法确定。
二、评估目的及评估时点
1. 评估的目的——为补偿或差别待遇提供依据
被征收房屋的补偿方式有货币补偿和产权调换。根据评估办法第八条的规定，评估目的有两个：一是为确定被征收房屋价值提供拆迁补偿依据；二是为计算被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差额提供依据。
2、评估时点——房屋进行征收管理决定企业公告之日
评估工作应在房屋征收决定公告后进行，在实际操作层面上，部分征收人员在房屋征收决定公告前进行评估，直到一两年后才正式公布房屋征收决定。 到了这个时候，房子的价值已经发生了巨大的变化，对搬迁的住户来说是非常不公平的，所以评估过程既不合规也不合理。
三、评估因素
被征收房屋的价值是最受关注的问题，那么被征收房屋的价值是什么，房屋价值评估应该考虑哪些因素？你需要明白两件事：
1.被征收房屋的价值
被征收房屋使用价值是指被征收房屋建筑及其占用范围内的土地资源使用权在正常市场交易情况下，由熟悉基本情况的交易双方以公平交易行为方式在评估时点自愿信息进行网络交易的金额。
2. 房屋价值评估因素
同类房地产市场价格是指同类或类似房地产在评估时的平均交易价格，包括被征用房地产的位置、用途、权利性质、等级、新旧水平、规模和建筑结构等。因此，被征用房屋的价值评估，须考虑影响被征用房屋价值的因素，例如地点、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地占用、土地保有权等。
四、评估结果和异议处理
1.评估研究结果——分户评估工作报告
评估结果应反映在评估机构提供的总体评估报告和住户评估报告中，房屋征收部门应将住户评估报告移交拆迁户。 整体评估报告和单项评估报告应由主管房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得加盖公章。
2. 处理对评价结果的异议——审查和评价
拆迁户对分户评估研究结果有异议的，有以下几种主要途径我们可以走：
（1）应当自被征收房屋分户评估工作报告送达之日起10日内，向房地产市场价格风险评估研究机构发展提出书面申请并指出社会问题，申请复核评估。
（2）对审查结果仍有异议的，应当自收到审查结果之日起10日内，向房屋被征收的评估专家委员会申请评估。
（3）鉴定意见发布后，拆迁户对拆迁补偿金仍有异议的，应当依法复议或者提起诉讼。
国有土地上房屋征收评估是必经程序，但集体土地上的法律并没有明确规定必须评估。即便如此，只要经过评估，就必须合法合理。以上考核门道大家一定要掌握。遇到不合规、评估不合理的情况，一定要及时咨询普陀律师。不要被套牢，及时维权！
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