上海民间借贷案律师就房屋买卖还是民间借贷产生争议案例

       上海民间借贷案律师就房屋买卖还是民间借贷产生争议案例

　　案情简介

　　一、2013年8月20日，王某与某某公司签订《借款协议》，约定某某公司向王某借款1200万元，并口头约定月利率4%。同日，双方签订四份《商品房买卖合同》并办理了预售合同备案登记。双方还签订了《回购协议》，约定某某公司于2014年2月19日以1200万元金额回购前述商品房，若未能按时回购则承担相应的违约责任。

　　二、2013年8月21日，王某按约支付全部购房款1200万元。2015年8月8日，王某向某某公司发出《督促函》，请求某某公司尽快交房并承担违约责任。

　　三、某某公司向贵州省黔西南布依族苗族自治州中院提起诉讼，请求认定双方为民间借贷关系，《商品房买卖合同》无效。一审法院认为《商品房买卖合同》使双方当事人之间成立担保关系，判决双方之间为借款关系，但是《商品房买卖合同》并非无效。

　　四、王某不服，向贵州省高级人民法院提起上诉。贵州省高院驳回上诉，维持原判。

　　裁判要点

　　针对上述争议焦点，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院在“本院认为”部分的裁判要点归纳如下：

　　本案中，某某公司主张其与王某之间就案涉1200万元形成借款法律关系，王某主张双方为商品房买卖法律关系。在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人陈述的事实是否真实、对某一问题的解释是否符合常理、交易习惯、是否与提交的客观证据相互印证等因素进行审查。

　　第一，某某公司法定代表人廖红松与王某之间的银行转账汇款不符合双方交易习惯和常理，且汇款具有一定规律性，仅凭一张借条复印件及取现凭据不能认为该转账汇款系双方1200万元之外存在的其他借贷。

　　第二，从《商品房买卖合同》与《回购协议》的签订时间以及合同内容来看，王某作为商品房的购买者如果目的是自用或投资，则不会在签订《商品房买卖合同》当日签订《回购协议》。根据双方之间《回购协议》的内容，可以判断王某签订买卖合同的目的并非通过支付对价获得商品房的所有权而是保证资金的收回。

　　第三，从《商品房买卖合同》与《回购协议》的实际履行情况来看，签订合同当日廖红松向王某支付1万元，并在之后按一定规律汇款，符合民间借贷变相扣除头息的交易习惯；同时，回购期届满后，某某公司仍然按一定规律向王某汇款并未要求履行商品房买卖合同。

　　综上所述，某某公司与王某之间存在借款关系，《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权实现，并非无效。

　　上海债权债务律师提出如下建议：

　　第一，民间借贷中当事人之间借款关系的形成，并非必须具备书面合同。只要双方就借贷问题形成合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定借贷的债权债务关系成立。

　　第二，法律关系的认定，不应当受制于当事人之间签订合同的名称，而是由当事人的真实意思表示和合同的具体内容、履行情况来决定。借款合同与商品房合同于同一天签订，并且同时签订商品房回购协议或回购条款，此时当事人之间极有可能为民间借贷关系而非商品房买卖关系。

　　第三，当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的，构成虚假意思表示，因当事人之间无房屋买卖的意思表示，该房屋买卖合同无效，而借款担保作为买卖合同的隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以认定担保行为有效。
 
       根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。但司法实践中存在“当事人一方主张借贷法律关系，当法官判断不属于借贷时，即判定不予支持当事人的诉讼请求”的情形。