上海动迁法律咨询从120平改到450的自行扩建房屋怎么拆

　　案情简介

　　2002年，张某通过拆迁获得了约120平方米的安置房。由于拆迁公司在建房前未依法办理规划手续，张某一直未能取得房产证。由于房屋多处存在质量问题，经拆迁公司同意，张某在安置房北侧扩建，将安置房从原来的120多平方米扩建到190多平方米；此外，安置房周围和顶部还建了彩钢瓦棚。扩建后，房屋整体建筑面积达到450多平方米。

　　2017年，当地综合执法局对张的房屋进行了调查，并致函规划部门询问涉案房屋是否取得了建设工程规划许可证。规划部门回复称，该局未向该房屋颁发规划许可证，该房屋无法采取纠正措施消除影响。

　　此后，执法局作出限期拆迁决定，限期在三天内拆除包括安置房在内的所有房屋。但在实际拆迁过程中，执法局只拆除了北部扩建部分和彩钢瓦棚，保留了安置房。张提起诉讼，要求法院撤销限期拆迁决定。一、二审法院驳回了张的诉讼请求，江苏省高等法院再审撤销了限期拆迁决定，即张可以保留120平方米的安置房。
 

   　法条链接

　　《中华人民共和国城乡规划法》

　　第四十条第一款在城市、城镇规划区内建设建筑物、构筑物、道路、管道等工程的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府申请建设工程规划许可证。

　　第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；可以采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；不能采取改正措施消除影响的，限期拆除。不能拆除的，没收实物或者违法收入的，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。
 

　　律师评析

　　必须拆除无证房屋吗？

　　《城乡规划法》规定，建筑物、构筑物、道路、管、构筑物、道路、管道等工程的，应当申请建设工程规划许可证。未取得规划许可证的房屋属于违法建筑。但是，对于已建成的无证房屋，是否必须拆除，不问任何原因？上海动迁法律咨询不这么认为。

　　行政机关对规划区内的建设活动进行依法监督的目的之一是改善居民的生活环境，这也符合《城乡规划法》的立法意图。根据《城乡规划法》第六十四条的规定，对未取得规划许可证的违法建筑采取不同的处理方式，只有不能采取纠正措施消除影响的，责令限期拆除。对于可以采取纠正措施消除对规划实施的影响，应当采取最小损害当事人权益的方式，妥善平衡处理方式和目的，充分突出以人为本的价值取向。

　　在这种情况下，张某在取得安置房拆迁后多年未能办理房产证。根本原因是拆迁公司在建房前未依法取得规划许可证，这一历史遗留问题的不利后果不应由张某支付。再审期间，经法院多方走访、协调、沟通，为张某安置房办理了产权证，弥补了这一缺陷。但执法局将包括安置房拆迁在内的所有建筑视为必须限期拆除的违法建筑，明显超出必要限度，不符合比例原则中的适宜性原则。

　　如何看待规划部门的复函？

　　在处理张某建筑的过程中，执法局致函规划部门询问涉案建筑的相关情况。规划部门回复称，张某建筑未取得建设工程规划许可证，属于无法采取纠正措施消除影响，已成为执法局限期拆除决定的重要依据。对此，上海动迁法律咨询认为，规划部门的回复只是协助综合执法部门认定事实的专业辅助意见，规划部门了解的事实是否全面也会影响回复的准确性。因此，执法部门不能仅仅依靠回复的意见来判断。如前所述，未取得规划许可证的房屋不一定是必须拆除的违法建筑。法院在审理此类案件时，应认识到规划部门的回复只是综合执法部门限期拆迁决定的证据之一，房屋来源、施工年限等也是判断因素，需要综合考虑相关因素才能判断是否拆迁。