农村住房买卖后因拆迁引发纠纷

　　20多年前完成的一项农村住房销售因拆迁引发纠纷，卖方后悔将买方告上法庭。房屋所有权和拆迁款最终将何去何从？上海拆迁房纠纷律师看到近日，新昌县人民法院审理了拆迁引发的房屋买卖合同纠纷案，以买方支付卖方房屋拆迁款的10%结案。

　　案由：拆迁引发房产权属纠纷。

　　被告梁某和原告石某不是同一农村集体经济组织的成员。1998年3月，梁某与石某签订房屋买卖协议，约定石某将农村房屋折价7万元卖给梁某。协议签订后，梁某支付了7万元的购房款，石某将上述房屋交给梁某使用。

　　房子买卖后，两个家庭没有交集。直到去年，涉案房屋所在的村庄恰逢旧村改造。梁某作为被拆迁房屋所有人，与所在街道办事处签订了《房屋货币补偿协议》，其中包括涉案房屋在内的所有房屋及其他财产，总补偿金额237万元。

　　消息传出后，原业主石某的继承人认为，涉案房屋是集体土地上建造的房屋。按照房地一致的原则，农村宅基地不得转让或出售给非集体经济组织成员，城镇居民和其他农村集体经济组织成员不得向非集体经济组织或个人购买农村宅基地上的房屋。因此，双方签订的房屋买卖合同无效，并要求返还房屋。因此，双方引起争议，石某的继承人随后向法院投诉梁某。

　　说法：农村房屋交易必须合法。

　　法院认为，涉案房屋为农村房屋，梁不是石村集体经济组织成员。虽然涉案房屋已交付并办理了过户登记手续，但房地产销售合同违反法律，行政法规的强制禁止仍应无效。根据《民法典》，合同无效或者撤销后，因合同取得的财产应当返还。不能返还或者不需要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。

　　法院认为，原被告因无效合同取得的财产应当返还，并按照各自的过错承担相应责任。由于本案涉及的房屋适合旧村改造，根据被告梁之前签订的房屋征收货币补偿协议，从石转让的所有财产，包括涉案房屋，被告梁实际上已经失去了对涉案房屋等所有财产的控制权，客观上无法返还，因此可以根据相应的拆迁补偿进行折价补偿。

　　此外，石某明知涉案房屋无权处分，仍主动与梁某签订协议，其过错大于梁某，应承担更多过错责任。作为涉案房屋的初始所有者，石某自愿与梁某签订房地产买卖合同并交付房屋，并按约定收取梁某支付的全部购房款。在这种情况下，石某以协议无效为由主张房屋权利，违反了诚信原则，对梁某造成的信任利益损失承担了主要责任。

　　最后，根据本案实际情况，法院判决确认双方合同无效。石某应返还梁某的购房款，梁某应返还石某相应的房屋补偿款。由此给梁某造成的经济损失，石某应承担90%的过错赔偿责任。
 

　　提醒：上海拆迁房纠纷律师

　　根据《中华人民共和国土地管理法》，农村村民只能拥有一个宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地较少，不能保证宅基地面积。县级人民政府可以在充分尊重农村村民意愿的基础上，按照省、自治区、直辖市规定的标准，采取措施，确保农村村民居住。农村村民出售、出租、赠与房屋，然后申请宅基地的，不予批准。