上海律师咨询网来讲讲房屋抵押后又出售该怎么办

　　2014年1月，王某将其所有房屋出售给张某，双方签订了买卖合同。张某交钱后入住，约定双方在合同签订后3个月内完成过户登记手续。2014年3月，王某因外出逃债下落不明，张某未能如期办理过户手续。上海律师咨询网带您了解一下具体的情况。

　　2014年2月，王向银行贷款30万元，并以该房屋办理了抵押登记。2014年底，银行向法院申请拍卖房屋，拍卖、变卖房屋所得价款优先受偿。张提出异议，房屋买卖合同合法有效，该房屋为其合法财产，且本人已支付了相应房屋的全部对价，不存在过错，应视为取得房屋所有权，银行不能直接实现抵押权，本案执行应予排除。

　　鉴于上述案件，本案的焦点在于能否确立张某的异议？银行的抵押贷款能实现吗？对此有两种观点：第一种观点认为张的异议不能成立。房屋买卖协议虽然有效，但我国不动产物权采取登记生效原则。

　　因买卖房屋时双方未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力。银行的担保权是有效的，优先于合同产生的债权。即使异议人支付全部价款并实际占有，但不转移所有权，异议人仍不能享有财产权，只享有对王的债权。实际上，该房产仍为王的财产，抵押权人依法享有抵押权，可以就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。

　　第二种观点可以认为，张某所提异议进行基本没有成立。因为该房屋王某在抵押权登记工作之前就已经出售给张某，买卖双方合同管理合法合理有效，且张某已经成为支付企业全部款项并实际需要入住，虽未办理过户登记手续，但原因是王某下落不明，非张某意志发展能力影响范围，张某并无过错。

　　银行虽为善意，但王某故意隐瞒后手抵押房屋建筑已经在先出售的事实，有违社会诚信，其与银行通过设定抵押贷款行为属无权处分，故银行不享有对该房屋的抵押权，所以张某的权益我们应当具有优先环境保护，银行可另行设计要求王某承担违约主体责任。

　　作者同意第二种观点。本案中有两种法律关系： 一是异议人张某与被执行人王某的关系； 二是银行适用于抵押合同执行的关系。因此，房屋买卖合同中出卖人死亡时，其继承人应当继承合同义务，继续履行房屋买卖合同，协助买受人办理转让手续，依法享有房屋买卖的继承权，买受人应当承担赔偿责任。

　　上海市松江区人民法院在《、与吴房屋买卖合同纠纷案》（案号：(2016）沪0117民初5769号。法院在法院意见和判决书部分写道：“原告与吴中央签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，是合法的、补充的。

　　在履行管理过程中，吴中央过世，该事实不导致吴中央与原告公司之间的房屋进行买卖双方合同法律关系发展当然终止。三被告中国作为吴中央的第一顺位法定继承人均未放弃对遗产的继承，也应当选择继续积极履行被继承人吴中央生前的债务。

　　该债务能力并非专指金钱债务，当然其中包括企业合同项下的义务，因此需要原告要求我们继续履行我国房地产市场买卖合同，由三被告向其交付系争房屋及协助办理系争房屋产权风险转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以政策支持。

　　此外，上海律师咨询网发现，继承法第二条规定“继承从死者死亡开始”，出卖人的房屋所有权在出卖人死亡时由其法定继承人依法继承，出卖人有法定义务将房屋所有权转让给买受人并配合所有权转让登记，出卖人在所有权转让登记合同规定的期限前死亡，因为房屋所有权已经转让给出卖人的法定继承人，合法继承人与买受人之间没有契约关系，无论房屋所有权的转让是否是继承人的合法权利，买受人都不能强制要求继承人继续履行房屋买卖合同。