宅基地房屋买卖合同的效力如何确定？上海房产纠纷律师为您讲解

　　地方政府出台限购政策是政府的抽象行政行为，不是法律或行政法规，对已签订的房屋买卖合同的效力没有影响。限购政策的出台可能构成不可抗力或情势变更，在法理和司法实践中存在争议。上海房产纠纷律师带您了解一下具体的情况。

　　从法律角度看，宅基地房屋买卖合同的效力受以下因素影响：

　　1、合同卖方是否合格。在某些情况下，卖家有另一个家园或已成为城市居民，他出售的家园是他父母的家园。在诉讼中，如果卖方的父母要求收回宅基地，那么买卖住宅用地的合同很可能被认为是无效的。

　　2、合同买受人是否为宅基地所属集体经济组织成员。如果你不是该组织的成员，那么宅基地房屋买卖合同很可能被确认无效。

　　3、合同标的企业是否合理合法。在有些案例中，合同当事人不仅可以约定买卖宅基地上的房屋，而且约定买卖宅基地。如果买方又是其他国家农村发展集体主义经济管理组织内部成员或城市社区居民的话，那么，该合同很可能被确认为无效。

　　从北京市法院审理的宅基地买卖合同纠纷来看，如果买方是同一农村集体经济组织的成员，合同一般被承认有效，但也有少数例外情况被认定为无效合同。如果买方是另一个农村集体经济组织的成员或城市居民，合同一般被认为是无效的，尽管在某些情况下有例外情况被认为是有效的。

　　房地产交易量大、周期长，交易价格的波动对交易者的利益影响很大，高违约风险不利于房地产市场的健康发展。因此，为了抑制投机行为，许多地方政府加强了对房地产市场的调控，这直接反映在限购政策、限贷政策等方面，对稳定市场交易价格起到了一定的作用。

　　依据《合同法》第117条第2款之规定，不可抗力指不能预见、不能为了避免企业并不能克服的客观实际情况。依据《合同法解释二》第26条之规定，情势变更指合同成立自己以后客观经济情况以及发生了当事人在订立合同时也是无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业银行风险的重大环境变化，继续履行合同管理对于中国一方当事人具有明显不公平或者学生不能得到实现合同主要目的的情况。

　　我认为不能一概而论限购政策的推行是否构成不可抗力或情况的改变，在签订合约时，须考虑限购政策的各方的预见能力、放宽限购政策是否具有预见性，以及限购政策对房屋买卖合约履行的影响。

　　第二种观点认为，买卖双方达成房屋买卖协议，签订房屋买卖合同，自签订时起发生法律效力，对双方具有法律约束力。双方按照合同享有合同权利，承担合同义务，共同实现合同目的。出卖人在房屋买卖合同履行期间死亡的，根据我国《继承法》第三十三条的规定，“其继承人应当在继承的遗产范围内负责清偿被继承人的债务”。

　　总之，根据《人民中华民国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第十条第一款、第二十五条第一款、第三十三条的规定，《人民中华民国继承法》的判决如下：

　　原告、与被告吴、吴建民、继续履行原告、吴中阳于2016年1月23日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；原告王某、罗燕自本判决生效之日起十日内，向被告人吴月敏、吴建民、吴伟民支付余价二百七十万元；

　　原告王彪、罗岩应当自本判决生效之日起十日内，向被告人吴月敏、吴建民、吴伟民支付装修费九十万元；

　　被告吴跃民、吴建民、吴伟民于本判决已经生效实施之日起十日内进行协助解决原告王请、罗燕办理企业房屋建筑产权风险转移公司登记完成过户手续，将上海市松江区新桥镇场西路XXX弄XXX号房屋土地产权以及过户至原告王请、罗燕名下并交付于原告王请、罗燕。”

　　从上述案例可以看出，上海市法院更倾向于第二种观点，这也体现了促进商事案件交易持续进行、尊重法律、最大限度地保障房地产交易安全的司法思想。

　　然而，上海房产纠纷律师认为，为了继续以这种方式履行合同，买方需要能够支付剩余的全部一次性付款，这对买方的经济实力提出了更高的要求，如果买方不能支付剩余的一次性付款，法院可能会决定取消合同。因此，可以事先在房屋销售合同的补充条款中约定具有意志性质的事故处理条款。