出卖人死亡后是否继续履行房屋买卖合同？上海房产纠纷律师来回答

　　限购政策的出台将致使无购房资格管理的人所签订的房屋进行买卖合同内容无法通过继续履行，直接影响导致企业合同能否可以解除、解除权的归属、行使等问题的产生。上海房产纠纷律师带您了解一下具体的情况。

　　根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第二十八条第二款精神，房屋买卖合同签订后，因执行住房限购政策，当事人无法办理房屋权属变更登记，买受人请求解除合同，要求出卖人返还已收购房款或定金的，其请求可以支持。

　　如限购政策的出台导致企业房屋进行买卖合同管理无法选择继续履行，并构成一个不可抗力情形，则依据《合同法》第94条第1项之规定，任何一方当事人自己拥有房屋买卖合同的法定解除权，可以提供依据《合同法》第96条之规定通过相关通知工作方式能够行使解除权，司法社会实践中也可以作为直接向人民法院起诉请求解除劳动合同。

　　如果限购政策的出台导致房屋买卖合同无法继续履行，构成情节变更，则根据合同法第二十六条第二款的解释，任何一方都可以直接起诉人民法院解除合同。

　　依照合同法第九十七条的规定，可以解除房屋买卖合同的，解除合同后未履行的，应当终止履行； 已经履行的，根据合同的履行情况和性质，当事人可以要求赔偿，可以采取其他补救措施，有权要求赔偿损失；根据2015年《全国民事司法会议纪要》第二十八条第二款的精神，买方可以要求卖方退还收到的购房款或者押金。

　　在限购政策导致买卖合约无法继续履行的情况下，当事人的违约行为主要表现为延迟履行合约，例如一方在签订合约后延迟履行合约义务，如因限购政策而不能继续履行合约，而合约未能及时在互联网上签订或存档，则根据合约法第九十七条及第一百一十三条的规定，当事人可能会面对另一方提出的 liquidated damage 及其他损害赔偿（例如房屋市场价差的损失）。

　　经纪人中买卖双方的关系及其解决方法。根据合同法第四百二十六条、第四百二十七条的规定，中介机构对合同的订立作出贡献后，委托人应当按照约定支付报酬； 中介机构对合同的订立没有作出贡献的，不得要求报酬，但可以要求委托人支付从事中介活动的必要费用。

　　如果居间合同约定的服务只是为了促成当事人之间签订房屋买卖合同，除合同另有约定外，居间人有权在买卖双方签订合同后向委托人收取居间报酬。即使因限购政策出台导致买卖合同无法继续履行，委托人也无权要求中介返还已支付的中介报酬。但中介报酬过高的，人民法院可以根据案件具体情况和公平原则适当降低（参考《2011年全国民事审判工作会议纪要》第二十二条）

　　在二手房市场中，房地产中介机构在房地产中介机构参与的交易中发挥着重要作用，买卖双方通常会签订房屋买卖合同和中介服务合同，而这种合同中的中介服务合同往往不仅限于促进房屋买卖合同的订立，还包括转让代理等全套房屋买卖服务。

　　在房屋买卖合同的履行过程中，对于出卖人死亡后是否继续履行房屋买卖合同，学术界存在两种完全不同的观点。

　　第一种观点可以认为，依据《物权法》第9条第1款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法管理登记，发生发展效力；未经登记，不发生效力，但法律法规另有相关规定的除外。”虽然买受人没有按照自己房屋买卖双方合同支付了购房款，但由于我国尚未办理过户登记，该房屋的所有权问题并没有实际发生风险转移，买受人只享有劳动合同以及债权。

　　上海房产纠纷律师认为，在这种情况下，如果由于购买限制政策而不能继续合同，委托人一般可以以不可抗力或情况变化为由拒绝支付中介服务费用，但是，中介人可以要求客户支付开展中介活动所发生的必要和合理的费用（本着2015年全国民事司法会议议事录第30条的精神）。