上海房产纠纷律师解读：预售房产交付时与样板间存在显著差异导致的纠纷

　　作为一名上海房产纠纷律师，我经常遇到预售房产交付时与样板间存在显著差异导致的纠纷。这类纠纷不仅涉及复杂的法律条款，还关系到交易双方的切身利益。本文将从法律角度对预售房产交付时与样板间存在显著差异导致的纠纷进行深入剖析，并探讨其背后的法律问题和社会影响。

　　一、预售房产交付时与样板间存在显著差异的背景

在现代社会，购房者往往通过开发商提供的样板房来了解所购商品房的信息。样板房的设置，旨在让购房者直观地感受房屋的结构、布局和装修效果，从而作出购房决定。然而，由于种种原因，预售房产交付时与样板间存在显著差异的情况时有发生，这不仅影响了购房者的居住体验，还可能引发一系列法律纠纷。

　　二、法律框架与责任划分

根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，房地产开发企业在销售商品房时，如果设置了样板房，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致。如果未作说明，实际交付的商品房应当与样板房一致。这一规定为购房者提供了法律保障，明确了开发商在样板房设置和使用方面的法律责任。

　　在预售房产交付时与样板间存在显著差异的情况下，责任划分主要取决于以下几个方面：

　　合同约定：如果购房合同中明确规定了样板房与实际交付房屋的一致性，而实际交付的房屋与样板房存在显著差异，开发商应承担违约责任。

　　举证责任：购房者在主张权利时，需要承担举证责任，证明实际交付的房屋与样板房存在显著差异，并且这种差异对购房者的居住体验产生了负面影响。

　　开发商的说明义务：如果开发商在销售过程中未对样板房与实际交付房屋的一致性作出明确说明，即使合同中没有明确规定，开发商也应承担相应的责任。

　　三、案例分析

案例一：臧女士的案件

臧女士在当地开发商处购买了一套精装房，根据开发商提供的样板房实地看了样，双方签了合同。然而，收房时臧女士发现开发商交付的房屋和售房时的承诺差距甚大，且房屋存在严重的装修质量问题。臧女士找到开发商，却发现开发商早已把样板房拆除，而且说双方对房屋装修标准没有约定，交付的房屋没有问题。

　　在这个案例中，虽然开发商已把样板房拆除，但是臧女士可以提供参观样板间时拍摄的视频照片、销售宣传图、与销售人员的聊天记录等证据，证明开发商在售房广告中以精装修房屋为卖点，而臧女士当时有足够理由相信交付的房屋具有与样板间一致的精装修效果。这对房屋价格有重大影响，与自己是否购买这套房屋具有直接因果关系。现在开发商没有提供承诺的精装修，导致臧女士丧失了这部分利益，可以要求开发商按照当地物价部门核准的备案销售均价中的装修费用标准，赔偿自己这部分损失。

　　案例二：韩先生的案件

2013年8月，韩先生考察完某楼盘的样板房后决定购买该楼盘的一套期房，之后与开发商签署了房屋买卖合同。经过漫长等待，韩先生终于等来收房，但发现主卧室窗户的高度明显小于其购买时销售人员带其参观的同户型样板房的窗户尺寸。韩先生拒绝收取该套房屋，后与开发商协商无果，遂诉至法院。法院审理后认为，涉案房屋窗户的尺寸与样板房窗户的尺寸相差53厘米，且开发商销售人员并未针对窗户尺寸的区别向韩先生作特别的说明，考虑到更改涉案窗户尺寸存在难度，且可能更改规划设计，故酌情判决由房地产开发公司赔偿韩先生损失20000元。

　　四、法律建议与改进措施

（一）加强法律咨询与教育

购房者在购买预售房产时，应充分了解并遵守相关法律法规，建议在交易前咨询专业的律师，了解交易过程中可能涉及的法律问题，并制定相应的应对措施。

　　（二）完善合同条款

购房者在签订房屋买卖合同时，应明确约定样板房与实际交付房屋的一致性，并要求开发商在合同中明确说明样板房的用途和限制条件。同时，合理分配风险，确保双方都清楚自己的责任和义务。

　　（三）加强监管与执法

政府相关部门应加强对房地产开发企业的监管，确保其在销售过程中严格遵守相关法律法规，防止虚假宣传和欺诈行为的发生。同时，加大对违法违规行为的处罚力度，维护购房者的合法权益。

　　（四）提高法律意识

政府和社会各界应加强对法律知识的宣传和教育，提高公众的法律意识和维权能力。特别是购房者，应学会运用法律武器保护自己的合法权益，遇到问题时及时寻求专业律师的帮助。

　　五、法律后果与社会责任

（一）法律责任

在预售房产交付时与样板间存在显著差异的情况下，若因违反相关法律法规导致纠纷，交易双方可能面临法律责任。例如，未按照合同约定支付款项、未按照法律规定办理产权登记等，均可能导致违约责任。

　　（二）社会影响

预售房产交付时与样板间存在显著差异的问题不仅影响交易双方的权益，还对社会经济、文化交流等方面产生影响。合理的房产交易可以促进社会的发展与进步。

　　（三）道德责任

房产交易双方应以诚信为本，尊重对方的合法权益。通过合法、合规的交易行为，维护社会的公平正义。

　　六、结语

站在上海房产纠纷律师的角度，我认为预售房产交付时与样板间存在显著差异的问题需要我们以开放、包容的心态去面对和解决。通过加强法律咨询与教育、完善合同条款、加强监管与执法等措施，我们可以有效减少法律风险，促进房产市场的健康发展。

　　七、未来展望

随着社会经济的发展，房产交易中涉及的法律法规将不断完善，为房产交易提供更加明确的法律指引。同时，也希望社会各界共同努力，提高法律意识，共同维护一个公平、正义的交易环境。

　　总之，预售房产交付时与样板间存在显著差异的问题是一个复杂而重要的议题。我们需要以开放、包容的心态去面对和解决这些问题，通过法律手段和社会共同努力，保障交易双方的合法权益，促进社会经济的健康发展。

　　八、结语

作为上海房产纠纷律师，我建议购房者在购房时，对房屋价格影响较大的事项与开发商进行书面确认，同时在收房时擦亮眼睛，发现房屋“货不对板”的时候要及时维权。法律链接《中华人民共和国合同法》第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百六十八条 凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。《商品房销售管理办法》第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。