上海专业房产律师来讲讲买房时签订的购房意向书是否有法律效力

　　买房子是人生中的大事。在购买房子之前，经常需要深思熟虑并协商条款。同时，采购资金和采购程序都需要时间来准备。为了避免错过高质量的房子，在正式买房之前，先签订一份“意向书购买”“预购”“价格协议”等协议是一个不错的选择。上海房产纠纷律师为您讲解一下相关的内容。

　　经初步协商，房屋买卖双方签订了《购房意向书》、《预订单》、《价格协议书》等协议，但双方就房屋买卖达成了意向，法律上并未正式建立房屋买卖合同关系。但协议对预购房屋的基本情况、房价款、付款方式等事项达成约定的，该约定已经具有合同的主要内容，除当事人另有约定外，该约定可视为房屋买卖合同；如果该协议包含了购房合同的主要内容，且出卖人已按约定接受了购房款，则该协议应视为房屋买卖合同，双方应按合同履行义务。

　　2016年7月4日，原告黄某作为企业委托方、被告胡某作为出卖方、某策公司可以作为一种委托居间人，签订中国房地产市场买卖居间服务协议选择一份，约定：原告进行委托某策公司成立居间信息中介机构购买或者被告是否位于绍兴市的房产，房屋面积为184平方米，房屋总价款为1495000元，2016年7月23日支付首付房款45万元（原告立契后打首付于被告）。

　　2016年8月23日支付房款1045000元，被告于2016年9月1日之前交房，被告立契后，契税政策补贴归原告认为所有，原告为表示对某策公司居间活动提供的房地产之购买自己诚意，向某策公司产品交付使用意向金20000元，一旦发现被告没有接受我们上述分析购买生活条件并签收本协议，则该意向金自行管理转为购房定金，任何国家一方出现违约，都需赔偿该定金的双倍工资金额方面给予帮助对方。

　　被告愿意将上述研究房地产行业通过某策公司出卖给原告，并同意将原告所付意向金转为购房定金后由居间方代收保管，届时转为过户交易费用，双方于2016年8月22日到绍兴市房产价格买卖房管窗口单位签订相关房地产经济买卖劳动合同，协议同时还对我国其他重要事项问题作了明确约定。

　　协议之间签订当日，原告支付给某策公司对于购房行为意向金20000元。某策公司经过多次催促被告人在办理建设房屋土地买卖业务手续，但被告以工作忙、没时间为由政府拒绝他们办理。2016年9月被告将讼争房屋出卖给他人，并办理了一些房屋过户登记，遂成讼。另经该院委托资产评估，讼争房屋在2016年12月22日的评估社会价值为人民币2208000元，评估费为6520元。

　　一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应当按照合同履行。原、被告签订房产买卖中介协议，约定被告将涉案房屋出售给原告。双方已形成买卖合同关系，原告支付了购买意向金。被告在未与原告解除房屋买卖合同的情况下将涉案房屋出售给他人，致使原、被告无法履行房屋买卖合同，原告购房目的无法实现。

　　因此，被告的行为属于根本违约，原告有权依法解除合同，并要求被告承担违约责任。因此，原告要求解除协议，双倍返还定金。我国《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务，给对方造成损失的，赔偿金额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方在订立合同时预见或者应当预见的因违约可能造成的损失。

　　因此，上海房产纠纷律师认为，原告要求赔偿房屋差价的诉讼请求于法有据。现原告又主张了定金，且定金不足以弥补原告的实际损失，且定金与赔偿损失之和不应高于违约造成的损失，故原告应从房屋差价赔偿款中扣除定金2万元，其余69、3万元由本院支持。