商品房买卖双方合同的签订与履行是怎样的？上海律师事务所为您讲解

　　新时期，完善中国特色社会主义土地管理法律制度的总基调是发挥市场在资源配置中的决定性作用，守住 "三条底线 "。农村集体土地改革的基本方向是促进集体土地的 "赋权 "和 "解放"，国有土地改革的基本方向是集约节约和高效利用。为此，党中央安排了一项“土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地”的联合改革，两项“三权分置”和两项“增值收益分配”的改革。上海律师事务所为您解答一下有关的问题。

　　集体经营性项目建设发展用地入市经过了一个长久的实践并最终为立法所确认，应当说具有中国一定的进步性，但是对于我们也应当更加清晰地认识到，集体经营性建设用地只是我国农村文化建设用地中的少数部分，想要学生真正能够实现国家中央政府提出的振兴乡村、平等两权、市场环境配置等目标，还需要对《土地管理法》进行研究更为大胆地探索和修订。

　　在《土地管理法》修订之前，包括金华市义乌和 Huzhou Province Deqing County，Zhejiang 在内的33个县区已经开始试点将农村商业建设用地引入市场。但是，工程实践中还存在以下问题: 新法修订后，配套法律法规尚未完善;有关土地管理的法律法规和规范性文件尚未全面清理。

　　集体经营建设用地进入市场的具体行政措施尚未公布;土地征用和“片区开发”没有相关标准:土地管理法实施条例、基本农田保护条例等行政法规没有修改; 各省、自治区、直辖市尚未根据新《土地管理法》的规定修改和完善地方土地管理配套法规。

　　因此，对于参与集体建设用地利用的社会资本，在具体项目中，既要关注法律法规和相关配套规则对集体建设用地入市的规定，也要关注项目所在地的具体实际操作。

　　“银行是否为了自身的风险控制而降低贷款比例”是一个不能归咎于买卖双方的问题，目前法律对此没有明确规定，而且在审判实践中也存在差异，这是买卖双方在签订商品房销售合同时较容易忽视的风险。

　　在商品房买卖合同的签订过程中，发展商在合同条款的制定和解释方面发挥着主导作用，此外，在合同执行过程中的业务运作(如事先通知，事后通知过程)不规范，一旦买方声称解除合同纠纷，发展商的商誉、房地产销售的进展都会受到影响。

　　就商品房买卖双方合同的签订与履行，针对不同开发商的合规要求应更为需要严格。笔者主要针对一些开发商的合规风险，提出合规建议分析如下：

　　1、开发商应密切关注中央和地方对房地产市场的控制，了解政府对房地产市场控制的趋势。

　　2、开发商尽早与中国银行进行洽谈对目标楼盘的按揭贷款相关事宜，在与银行通过签订书面交流合作关系协议后，再根据企业合作网络协议中银行对目标楼盘的放贷情况相应在定金合同、买卖合同中约定首付款比例、按揭贷款学生比例。

　　3、合同明确区分了银行风险控制的原因和国家政策调整的原因，协议将由于银行自身的风险控制原因导致贷款无法处理，首付比例增加的情况排除在买方有权撤销合同之外的情况。

　　4、在与买受人签订的定金合同、买卖合同等相关合同中设置“如银行提供的贷款比例低于合同约定的贷款比例，买受人需以其他形式自行补足房款”的条款，并以加粗、加粗、下划线等方式突出显示，以履行相应的提示义务；如果是手写条款，手写条款要有买方签字或按手印确认，避免买方不认可“手写条款”的风险。

　　5、在出现问题需要不断提高首付比例的情况后，及时以书面表达方式进行通知购房者，要求买受人以其它方式补足首付款，并提示买受人可以通过自行设计选择开发商合作发展银行工作以外的银行业务办理按揭手续的权利。

　　上海律师事务所认为，若同意购房者提出的解除劳动合同请求，开发商需要以学生书面表达形式就解除合同后的处理（如已付房款、资金需要占用利息、违约金等）进行一个明确约定，避免我们日后发展产生经济纠纷。