提起住房，物业费总是很难绕开话题。那么，在什么情况下可以拒绝支付物业费？物业的某些行为真的合法吗？上海房地产的律师告诉你真相
问题1、房子没入住，要交物业费吗？
上海房地产的律师说：社区的物业服务费主要是公共服务费，包括公共设备、设施的日常运行、维护、绿化管理、保安、清洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应支付相应的物业费。
法律链接：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以不接受或不接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
问题2、房屋质量问题导致漏水。
不能交物业费吗？
上海房地产的律师说：开发商作为房屋的开发商和卖方，对销售的商品房承担质量保证责任，属于房屋质量问题的漏水、渗水问题，与物业服务的法律关系不究开发商的赔偿责任，因此不能以此为由拒绝支付物业费。
问题3、我对物业公司提供的服务不满意，能拒付物业费吗？
上海房地产的律师说：具体情况需要具体分析。由于物业服务是为所有业主和整个区域的各个方面提供的，具有公共性和完整性，涉及所有业主和整个社区的公共利益，在效用上具有不可分割和依赖性，如果业主认为物业服务企业提供的物业服务存在局部缺陷，拒绝支付物业费（如部分垃圾未及时清理、公共区域照明损坏等），这将导致业主的个人收入远低于物业公司和大多数业主，因此不能以物业服务存在局部缺陷为由拒绝支付物业费。
但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大缺陷，可以适当减免物业费；业主可以要求物业赔偿因物业服务缺陷造成的损失。例如，如果物业未能及时修复，没有安全室，没有安全检查，或者业主的财产因视频监控但监控损坏而被盗，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位。对于重大缺陷，可以降低物业费。
法律链接：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同或者法律、法规和有关行业规范的维护、维护、管理和维护义务，业主要求物业服务企业继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，由人民法院予以支持。
问题4、没交物业费，物业对我停水停电，合法吗？
上海房地产的律师说：违法。业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以督促其在合理期限内缴纳物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，不得通过停水停电等非法措施催促业主支付物业费。
法律链接：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得停止供电、供水、供热、供气等。
问题5、物业擅自出租地面停车位，业主不能停车，合法吗？
上海房地产的律师说：这种情况涉及到物业共享部分的处置权，重点是物业公司是否有权租赁地面停车位（或其他业主共享区域）。未经业主大会授权，物业公司擅自租赁经营共享部分的，无权处分。业主委员会可以要求物业公司停止侵权，恢复原状，赔偿损失。
物业公司出租经营经业主大会授权的，收入用于补充业主专项维修资金，不得擅自挪用。
法律链接：《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：占用业主共有的道路或者其他停车位，属于业主共有的。
《物业管理条例》第五十四条使用物业公共部件、公共设施、设备经营的，应当经有关业主、业主大会、物业服务企业同意，按照规定办理有关手续。业主的收入主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。
问题6、电瓶车在社区非法停放自燃，业主遭受损失，物业承担连带赔偿责任吗？
上海房地产的律师说：物业服务企业应当履行其服务区域的安全义务。因物业公司未充分履行安全义务，造成业主财产和人身损失的，业主可以要求物业服务企业和实际侵权人承担连带责任。
法律链接：《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的规定提供相应的服务。物业服务企业未履行物业服务合同约定，损害业主人身和财产安全的，依法承担相应的法律责任。
问题7、物业发的用户手册约定，业主违反手册规定，物业公司有权罚款，合法吗？
上海房地产的律师说：非法。《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政处罚仅由行政机关或者法律、法规授权的具有管理公共事物职能的组织实施。物业服务企业只是企业法人或者非法人组织，不是行政机关，也不具备公共管理职能。它与业主有平等的民事法律关系，不享有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚。
但业主因不当行为构成违约的，物业服务企业有权要求业主承担违约责任。
问题8、买了二手房，我应该支付原业主欠的物业费吗？
上海房地产的律师说：如果二手房买卖合同中缴物业费的问题，如果二手房买卖合同中有关物业费承担的具体约定，按约定；
房屋买卖合同未约定的，由于原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，原业主应当向物业公司缴纳之前欠缴的物业费。
理解这八个问题。妈妈再也不用担心了。我在物业交学费！
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