如何规范房地产中介行为？上海律师带您了解有关情况

　　在商品房预售过程中，没有法律明确规定政府机关对商品房预售的监督管理制度，建议加强对政府机关监督管理制度的立法，形成完整的监督管理体系，可以专门划拨预售资金用于监督、监督住房预售资金。政府批准非法经营商品房预售时，买方有依法要求赔偿的行政诉讼权利。上海律师就来为您回答一下相关的情况。

　　规范房地产中介服务业。房地产中介作为企业服务管理行业，在住房租赁和销售方面发挥了重要影响作用。对房地产中介服务机构可以从以下几个方面问题进行设计规范：

　　一是规范机构设置和从业人员管理。实行房地产经纪专业人员资格制度，房地产经纪人不得以自己的名义从事房地产经纪业务。在房地产代理服务中，实现实名制上市服务。

　　二是规范房源信息发布。房地产经纪机构发布房屋租赁、销售信息前，应当核对委托人的身份证明和房屋权属信息，实地查看房屋，并编制房屋状况说明书。明确平台对信息真实性的相应管理责任。

　　第三，规范收费行为。房地产经纪机构的服务项目应当标明价格。房地产经纪机构应当在营业场所的显眼位置公布服务项目和收费标准。收费前应当向当事人提供收费清单，房地产经纪机构不得收取未申报的费用。

　　四是明确了禁止就业。针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益的问题，中介机构和从业人员不得编造传播虚假价格信息、炒作房源号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、非法提供房源融资、为当事人逃避税费提供便利。

　　上述规定与过去相比有了很大变化。在工程总承包的意见、征求意见稿和以往的管理模式中，要求:

　　1、工程总承包企业发展应当具备与工程建设规模经济相适应的工程进行设计资质或者施工资质；

　　2、EPCM 企业可以在其资质证书所允许的项目范围内自行进行设计和施工，也可以根据合同协议或经施工单位同意，将项目的设计或施工业务直接分包给合格企业

　　3、仅具有设计资质的企业承接 EPCM 项目，应当依法将 EPCM 项目的施工业务转包给具有相应施工资质的企业

　　4、仅具有重要施工人员资质的企业可以承接工程总承包项目时，应当将工程总承包项目中的设计进行业务依法分包给具有中国相应教学设计资质的企业。

　　但是，《建设工程总承包管理办法》要求承包 EPCM 项目的企业必须具备设计和施工资格，或者设计单位和施工单位合格相结合。

　　这一规定为联合体作为承包商承担总承包工程开辟了道路。与以往设计单位或施工单位在承接项目后分包施工或设计工作的做法相比，在联合体模式下，联合体承担项目设计和施工的责任，联合体需要对施工单位承担连带责任，降低了施工单位的风险。

　　同时，在联营集团进行设计和施工时，联营集团内部各方的利益是一致的，可以在一定程度上避免一般分包模式下的过度设计问题，有助于降低工程成本。在一定条件下，初步设计单位也可以参与工程总承包。

　　《工程总承包企业管理工作办法》第十一条规定，工程总承包项目的代建单位、项目进行管理相关单位、监理单位、造价咨询单位、招标代理单位不得参与环境工程总承包项目的投标，政府直接投资活动项目在招标人公开市场已经无法完成的项目建议书、可行性分析研究调查报告、初步设计一个文件的情况下，前述单位人员可以积极参与该工程总承包项目的投标。

　　上面的粗体文本与新部分中的最后一个“征求意见稿”进行了比较。这意味着在政府投资项目中，预设计单位也可以参与总承包工程的招投标。

　　虽然国家层面尚未出台法律法规禁止预设计和咨询服务单位(以下简称“预咨询单位”)参与后续总承包项目的投标，且大部分省份出台的相关规定允许预咨询单位参与或有条件参与后续总承包项目的投标，但是， 国家计委等七部门发布的《建设工程招标投标办法》(七部委令第30号)第三十五条规定，“为招标项目的前期工作或者监理提供设计、咨询服务的法人和附属机构(单位)，不得参加招标项目的投标”。

　　虽然第30号命令明确适用於该项目的建造工程，但实际上，承建商或主管当局仍以该项目含有建造内容为理由，要求该项目的招标及投标必须符合上述规定，禁止事前谘询单位竞投后续的项目。没有强制性的固定价格定价方法。

　　上海律师提醒大家，《管理工作办法》第十六条：“企业进行投资建设项目的工程总承包宜采用总价合同，政府通过投资活动项目的工程总承包应当建立合理分析确定合同价格不同形式。采用总价合同的，除合同约定时间可以及时调整的情形外，合同总价一般不予调整。