上海资深房产律师来讲讲房产登记后会产生哪些效力

　　《物权法》第六条规定： “房地产财产权的设立、变更、转让、消灭，应当依法办理登记。”第九条规定： “房地产财产权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，并具有效力； 未经登记，除法律另有规定外，不具有效力。”浦东律师提醒您一下相关的情况是怎样的。

　　第十四条规定： “房地产财产权的设立、变更、转让和消灭，依法登记的，在登记房地产时生效。”登记是公示房地产财产权的一种方式，房地产物权只有在登记后才具有法律效力，登记后的房地产物权的所有人在法律上被推定为物权所有人，而对于那些信任登记并从事交易的人来说，即使登记是错误的，法律仍然承认其具有与物权相同的法律效力。

　　从公开原则和公信原则出发，产生了物权法中的一项重要制度，即善意取得制度。然而，在现实生活中，常常出现登记的物权人与物权人不一致的情况，从而导致物权人要求确认物权的纠纷案件。

　　在司法实践中，对这类案件的处理存在一定的差异，有必要对其进行研究。利害关系人请求对登记在他人名下的房地产进行物权确认的争议处理：在现实生活中，不动产登记所有人与实际所有人之间往往存在着不一致的情况。

　　例一：甲由于这些种种问题原因，借用乙的名义进行登记可以不动产物权，购房款由甲支付，双方企业之间订立了一个协议，约定该不动产的物权归甲所有，产权证由甲保存，该不动产也由甲实际需要使用，此后甲要求登记为中国产权人，甲便诉至人民法院，要求我们确认其对该不动产信息享有国家所有权。

　　例二：甲出于这些种种问题原因，借用乙的名义进行登记可以不动产物权，购房款由甲支付，但双方企业之间未订立合同协议，而产权证由甲保存，该不动产也由甲实际需要使用，此后甲要求登记为中国产权人，乙不同意，甲诉至人民法院，要求我们确认其对该不动产享有国家所有权。

　　例三： 甲乙双方共同出资购买房地产，产权以乙方的名义登记，双方已订立协议，规定双方共同出资的财产由双方共同分享，其后要求登记为业主的乙方不同意向法院提出诉讼，以确认其对该不动产的拥有权。

　　在上述三个案件中，对于原告的诉讼请求能否得到支持，存在着不同的看法。

　　第一种观点认为，房地产的物权属于登记范围，未经登记不产生物权的效力。在上述情况下，A 没有登记为物权所有人，因此他要求确认其对不动产的所有权，如果没有法律依据，则不予支持； 如果要求 B 归还其支付的购买金额和利息，则法院判决应予支持。

　　第二种观点认为，虽然房地产是以 B 的名义登记的，但对于 A 与 B 之间的纠纷，应当按照他们的约定，决定支持 A 的请求权。

　　笔者赞同上述第二种观点。

　　不动产物权登记管理产生的公示公信效力，是对社会发展公众之间产生的外部企业效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人信息进行市场交易，法律对善意第三人能够取得的权利亦予以有效保护，即善意取得经济制度。

　　但是，不动产物权登记的效力，仅是为了一种具有推定效力，即推定登记的物权人为该不动产的权利人，在该不动产物权不涉及一个善意第三人的情况下，当事人有相反证据研究证明其为自己真正的权利人时，可以实现推翻中国这种关系推定，从而达到维护国家事实上的权利人。

　　基于法理《物权法》第19条规定；“权利人、利害关系人理论认为不动产登记簿记载的事项出现错误的，可以根据申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正问题或者有证据充分证明登记确有错误的，登记服务机构人员应当及时予以更正。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以提高申请执行异议登记。登记会计机构需要予以异议登记的，申请行为人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记系统失效。异议登记方法不当，造成影响权利人受到损害的，权利人已经可以向申请人请求精神损害责任赔偿”。

　　第33条规定：“因物权的归属、内容主要发生存在争议的，利害关系人可以直接请求确认基本权利。”在上述三案例中，如果当事人间有协议必须明确合同约定该不动产物权归属于甲的，则应支持甲的诉讼程序请求。

　　浦东律师认为，如果教师没有网络协议约定，则应当建立综合技术分析不同当事人所提供的证据，判断甲出资并实际生活使用该房屋结构是否为物权人的意思就是表示，从而无法认定甲是否为真正的权利人；如果这些证据材料证明不足以认定甲为物权人，则应认定甲对乙享有债权。