上海房屋租赁律师讲转租商铺后房东有权收回吗

        上海房屋租赁律师讲转租商铺后房东有权收回吗

　　案例：

　　2012年，乙公司向甲公司整租了多间门面商铺，双方约定租期十二年，如果没有向甲公司书面备案，乙公司不能擅自转租。

　　在2021年前，甲公司同意了乙公司的2个转租。2月，因为工作人员的疏忽没有给转租给小吴的2套商铺向甲公司提供书面备案。

　　3月，因为乙公司很久没有交租金，甲公司要求乙公司腾房，这时，发现了没有经过备案的小吴转租的商铺。

　　甲公司向法院起诉，称乙公司未经同意将商铺转租小吴，要求小吴腾房。

　　那么，小吴应当腾房吗？

　　律师说法：

　　房屋租赁是一个双向选择行为，而转租相当租客处分房东财产的行为，如果下一任租客不能达到房东的要求，即使下一任租客在房屋使用过程中没有造成损失，转租行为仍损害了房东的权益。

　　本案中，小吴和乙公司的转租合同没有经过甲公司同意，违反了合同约定，甲公司可以解除合同。此外，甲公司在得知转租事宜6个月内起诉，属于提出异议，小吴应当腾房。

　　律师建议：

　　房屋转租，应当经过房东同意。未经房东同意，房东可以随时解除合同，要求二房东承担违约责任，下一任租客对房屋造成损失的，可以要求二房东恢复原状或赔偿损失。

　　签订租房合同时，要注意审查房屋的实际所有权人，如果出租人不是房东而是其他人，需要了解房东对此次租赁行为是否知情，是代理关系还是转租行为，查看相关材料是否齐备。

　　如果是转租，则要了解房屋产权人与其承租人的租赁合同中有关转租的条款是如何约定的，如是否需要书面同意等，注意完善相关手续，避免承担风险。

　　法律规定：

　　民法典第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　民法典第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

　　商铺转租的风险有哪些

　　提示风险一、房屋出租人可以解除房屋租赁合同。

　　房屋转租，是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人转租房屋的，必须得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有权解除房屋租赁合同。《合同法》第二百二十四条规定：“ 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之间的租赁合同，而不是承租人和次承租人之间的转租合同，但是因为租赁合同的解除，“皮之不存 毛将焉附”，转租合同也就无法继承履行下去。

　　提示风险二：出租人不同意转租商铺的，次承租人只能立即归还占用的房屋。

　　房屋转租合同一旦被确认无效以后，次承租人应该归还占用的房屋，至于向承租人(转租合同的出租人)交付的租金、店面转让费只能向承租人索要，而不能要求出租人归还，一旦承租人人去楼空、杳无音讯，恐怕已经支付的租金和转让费要落空了。

　　提示风险三：次承租人对商铺或店面的装修应当拆除，而不能折价给出租人。

　　在商铺租赁中，租赁方往往要对商铺进行重新装修或改造，如果转租是获得出租人同意的，而且获得其装修或改造的同意意见的，在房屋租赁合同终止或解除时候，双方按照约定对装修物可以折价归出租方所有，租赁方可以获得相当于装修物折旧后的价款，但在非法转租中，次承租人的这些权利都不再具备，一旦出租人不同意转租，次承租人必须将装修拆除并且回复房屋原貌，由此产生的损失只能自己承担。

　　房屋转租合法吗

　　房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。房屋转租是否合法，要看具体情况，一般来说，房屋转租合法须符合以下两个必要条件：

　　1、转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。

　　2、转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

　　商铺转租的时候要重视使用年限或者是购买年限的问题，而且也需要看具体的地理位置以及价格等方面，这些问题对于选择适合的商铺来说都有很好的价值。商铺转租的注意事项包括很多方面的内容，比如说要确认商铺的用电量和煤气等方面是否合格，还有每年的租金的调整等方面都有一定的参考。