上海专业的房产律师谈法拍房被限购漏洞

　　法拍房被限购了，这个漏洞终于被堵上了！

　　今天，最高法发布重磅消息，受房产所在地限购政策约束的竞买人不允许竞拍法拍房。
 

　　具体内容如下：(2021年9月16日最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，现予公布，自2022年1月1日起施行)
 

　　为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合司法实践，制定本规定。

　　第一条 人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

　　第二条 人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

　　第三条 人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

　　第四条 买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。

　　依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

　　第五条 司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

　　第六条 人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七条 除前六条规定的情形外，人民法院组织司法拍卖房产活动的其他事宜，适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定。

　　第八条 人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定。

　　第九条 本规定自2022年1月1日起施行。
 

　　施行前最高人民法院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

　　法拍房作为房地产市场的一个分支，一直以来，都是房产市场里的小众群体参与的对象。

　　法拍房最大的特点就是信息极不对称。

　　被拍卖房屋的债务情况，例如原业主的债务情况，房屋的居住情况，租约情况等，均需要专业的律师和机构进行详尽的产调才能了解，对于普通购房者来说，几乎无从下手。

　　而且无论尽调做的多么详细，也无法保证房屋在购买过程和清房过程中百分之百不会遇到问题。

　　但在全国很多一二线限购城市，作为合理合法“破限购”的购房途径，被深耕房产市场的资深玩家和业内人士作为房产投资的重要渠道之一。

　　最高法本次发布的法拍新政，规定从2022年一月一日起，法拍房作为部分城市“破限购”的重要路径，已经被彻底堵死。

　　拿西安举例，在上半年楼市火爆期，部分优质法拍房的成交价格加上相关费用，已经接近甚至高于二手房市场价，部分买家购买法拍房的主要动机，就是因为其不限购。

　　在法拍新政发布之后，法拍房“破限购”的功能不复存在，但由于购买群体中有部分人将失去购买资格，对于具有购房资格的自住群体来说，法拍市场中或许将会出现更多的高性价比房源。

　　但是，需要提醒大家的是，法拍房有风险，购买法拍房，除了要找正规、专业的机构进行产调、尽调之外，必须也要有充分的风险意识！