上海房产官司的律师答一梯一户变两户谁的责任

　　作为一个普通人，买房们生活中的一件大事。在买房之前，消费者往往首先接触到开发商的宣传信息，但一些开发商为了吸引顾客，夸大宣传甚至虚假宣传现象，消费者发现房子实际上与宣传严重不一致。此时，作为一个消费者，我们应该如何维护他们的合法权益？接下来，让上海房产官司的律师用一个案例来告诉你答案。

　　基本案情

　　原告郝与被告莱阳某房地产有限公司签订了购房合同，在莱阳某社区购买了一栋房子。被告没有按照合同约定的时间交付房屋，原告说被告在买房前宣传房屋是一梯一户。交付房屋后，实际房屋为两梯两户。许多房屋需要修理和改造。实际房屋与宣传不符。为维护其合法权益，原告告诉法院，要求与被告公司终止商品房销售合同。被告公司返还已付房款的首付款、已偿还的抵押贷款本息，并赔偿违约金与再购房的差价损失，协助其办理终止网上签约手续。　

　　对于新型冠状病毒肺炎，被告公司认为新型冠状病毒肺炎是由于不可抗力造成的，不应承担逾期交付的责任。本案涉及的商品房自始至终设计为两梯两户。原告还在本案涉及的商品房销售合同附件1的房屋平面图上签字盖章，代表原告知道房屋的设计和结构未在销售过程中宣传一梯一户作为卖点。至于原告所说的商品房质量问题，属于被告的保修范围，不构成民事欺诈，原告无权终止商品房销售合同。

　　根据争议的焦点，上海房产官司的律师认为：

　　首先，原告提交的案件涉及房地产项目的早期宣传彩页、原告亲属与被告销售经理的微信聊天记录、原告等人与被告经理、莱阳市建设部工作人员的现场对话记录、房屋质量问题的视频光盘、照片打印件等证据，可以相互证明，可以形成一个相对完整的证据链，足以证实被告在早期宣传过程中，确实将相关的房屋类型宣传为一梯一户，样板间也按一梯一户设计，原告的初衷也是买一梯一户的房子，但被告实际交付给原告的房子不是一梯一户，有电源插座漏水浸泡地板、窗框边缘不规则等质量问题。

　　第二，虽然原告在商品房销售合同附件1房屋平面图中签字，但附件没有对房屋类型等信息作出具体说明，结合商品房销售合同大多是标准合同，买方一般缺乏房地产专业知识，很难通过房屋平面图直接了解房屋的具体情况，一般根据卖方的要求签字等客观事实，应认为，仅仅依靠原告在房屋平面图上的签名，不足以证明原告知道他在签订合同时买的不是一梯一户，也不足以证明原告改变了自己的意思，同意购买非一梯一户的房子。　　

　　第三，本案涉及商品房销售合同附件四补充协议第十四条宣传材料/宣传文件/样板区第一款。被告以口头、传单等形式表达和提供的信息仅供原告参考，不构成要约。如果后期发生变化，将不另行通知。虽然原告在协议签署处签字盖章确认，但本条款本质上是限制或免除被告责任并与原告有重大利益的条款。在签订合同时，被告应当按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，按照公平诚实的信用原则履行合理的提示和解释义务，但被告未履行上述义务，认为本条款对原告没有法律效力。

　　第四，对于原告主张的被告延期交付的问题，经上海房产官司的律师调查，由于新冠病毒感染引起的肺炎疫情，延期交付确实影响了房地产项目的建设进度。被告已向原告履行通知义务，扣除延期后的最终交付时间未违反双方约定的，原告主张不构成终止合同的法律原因。

　　裁判结果

　　最后，法官判决解除原告郝与被告莱阳房地产有限公司签订的商品房销售合同，被告莱阳房地产有限公司协助原告郝在判决生效后10天内解除网上签字程序，同时返还原告郝已支付房屋首付款、抵押贷款本金，并赔偿原告郝涉及房屋抵押贷款利息。

　　裁判要旨

　　卖方销售商品房，坚持诚信原则，不误导，夸大早期宣传，同时在商品房销售合同的过程中，充分履行提示义务，让买方全面准确地了解房屋结构、房屋类型等信息，不能利用其专业优势，片面指导。否则，一旦构成根本违约，买方有权根据法律或合同行使终止合同的权利，并要求赔偿合理的损失。

　　律师说法

　　在本案中，上海房产官司的律师根据相关证据，法官认定被告在早期宣传过程中有一梯一户宣传；在实践中，大多数商品房销售合同都是标准合同，买方一般缺乏房地产专业知识，难以直接了解房屋的具体情况，仅仅依靠原告的签名，不足以证实被告的主张；虽然合同中规定的宣传材料不构成要约，但本条款本质上是限制或免除被告责任的条款，与原告有重大利益关系，被告应当按照公平诚实的信用原则履行合理的提示和解释义务，但被告未履行上述义务，应当认为本条款对原告没有法律效力。根据上述因素，判决终止合同，被告将首付款返还给原告，支付抵押贷款并承担合理利息。