上海房产律师所看拆迁安置房购买风险点

　　房屋是中国人最关心的话题之一。近年来，由于城市化进程，价格相对实惠的拆迁安置房成为二手房交易市场的热点。但由于拆迁安置房交易的限制性条件较多，此类房屋交易存在诸多潜在风险。本文上海房产律师所梳理了拆迁安置房买卖纠纷的典型案例，发现这类房屋买卖手续多，周期长，在瞬息万变的市场中，在后续实际交付中存在较大的风险或变化——有时房屋还没有转让，但房价已经翻了好几倍，有时房屋可以交付，但由于各种原因无法转让。

　　拆迁房屋入住4年，但未能过户。

　　房东：妻子不同意，协议无效。

　　2003年，龚先生作为衢州市柯城区西区第一批拆迁户，为了满足自己种花、种草、修篱、煮茶的排屋梦想，在签订拆迁协议后不久就卖掉了自己分配的五套安置房，其中一套安置房由郑先生以每平方米1000多元的价格购买。

　　两人签订房屋转让协议后，郑先生立即支付了全部房款。之后安置小区竣工交付，郑先生也收拾好了搬进新家的工作。这个住了四年。时间变了，房价涨了，但郑先生担心房价的上涨。由于龚先生没有办理房屋过户手续，郑先生至今无法将房屋过户到自己名下。经过多次联系，但一直被搪塞，郑先生预感到双方之间隐藏的雷可能会被引爆。果然，在又一次转让要求被拒绝后，愤怒的郑先生将龚先生诉诸法院，要求将争议的产权变更登记在其名下。

　　庭审中，龚先生认为双方签订的房屋转让协议未经妻子签署，妻子自始至终未承认协议并提出异议。因此，双方签订的协议无效，不同意转让请求。经承办上海房产律师所分析，双方最终达成调解协议，龚先生夫妇配合房屋产权转让，郑先生对龚先生夫妇给予适当补偿。

　　上海房产律师所提醒：买卖双方应选择社会信誉高、安全的中介机构。买方应准确核实房屋是否属于夫妻共同财产，是否有其他共有人。属于共同财产的，夫妻双方或者其他所有人应当共同签订合同。

　　拆迁期房被查封，无法过户。

　　房东：离婚了，房子还没分清。

　　2019年8月4日，鲁女士与孙先生夫妇签订房地产转让合同，同意将位于衢州市柯城区某安置小区的房地产(期房)转让给鲁女士，总房价119.6万元，定金20万元，首付60万元(含定金)，并约定相关权利义务。合同签订后，鲁女士首付60万元。

　　今年3月，涉案房产建成，符合交付条件，但对新房充满期待的陆女士发现，由于房东孙的个人债务，该房产于2020年被外人查封，原合同约定的权利义务全部泡影。在这种情况下浇了一盆冷水的陆女士和孙先生无法协商。她别无选择，只能向柯城区法院下诉，要求终止销售合同，返还已付购房款，并双倍返还押金，共计80万元。

　　上海房产律师所在审判中发现，被告夫妇在出售房屋后不久就离婚了。拆迁安置房现在不仅被查封，而且分割了夫妻共同财产。在审判中了解情况后，陆女士认为房子的身份很复杂，解除合同的要求也更强烈。经法院调解，被告同意终止合同，并返还陆女士的购房款和双倍存款，共计80万元。

　　上海房产律师所提醒：由于拆迁安置期房的交付和办证时间较长，在等待交付的过程中，由于业主债务被查封，房屋可能无法继续履行，双方经常因房款、押金等问题发生纠纷。
 

　　　三年拆迁期房价翻番。

　　房东：房子不卖，我付你违约金。

　　2018年，衢州市柯城区斗潭社区进行危房改造。在斗潭社区拥有住房的王先生和他的妻子想尽快实现，于是与有购房意向的陈先生签订了斗潭安置期房转让协议，同意以175万元的价格将位于衢州斗潭东区的拆迁安置期房出售给陈先生，并同意相关权利和义务。协议签订后，陈先生向王先生和他的妻子支付了175万元。

　　今年3月，斗潭安置房建成并符合交付条件，该地区房价也大幅上涨。王先生和他的妻子没有协助陈先生办理产权登记和转让手续，并试图通过支付违约金解除销售合同。为维护自身合法权益，陈先生向柯城区法院提起诉讼，要求继续履行合同，依法办理房地产登记和转让手续。

　　我能理解你的心情，但陈先生当时全额付款。你现在违约了，他损失很大。承办上海房产律师所耐心地向双方解释分析。通过进一步了解，我们了解到陈先生和王先生是多年的朋友。当他们卖掉房子时，由于这种友谊，他们在期房评估价格的基础上提供了5万元的折扣。双方都不想因为这所房子而变得更糟。最后，多年的友谊让双方都愿意退一步，达成协议。陈先生给了王先生夫妇一定的价格补偿，合同继续履行。

　　上海房产律师所提醒：在现实生活中，不断上涨的房价往往会引诱卖方违约，支付少量违约金，以达到终止合同的目的，从而以更高的价格再次出售。需要注意的是，房屋买卖合同是买卖双方在自愿平等的基础上达成的合同。一旦达成，各方应严格遵守。达成协议后，买卖双方反悔违约的，应当承担相应的违约等民事责任。

　　近年来，随着城市化进程的推进，许多郊区或农村拆迁户已经安置了许多房屋。一些买家认为价格比周围的房子便宜，决定购买，但在购买这些房屋时要小心，因为拆迁安置房屋具有以下特点。首先，房产证办理周期长。在等待交付的过程中，由于业主债务被查封，房屋可能无法继续履行。双方经常因房款、押金等问题发生纠纷。其次，房产证要先以拆迁户的名义办理，再以买受人的名义转让，隐藏着很多风险。一旦拆迁户多卖一房或拒绝从拆迁办理原产权登记，买受人就处于非常被动的地位。此外，还存在政策问题，如地方税费调整、银行贷款政策调整等，可能导致买卖双方发生新的纠纷。

　　买房是大事，买卖双方都要防范交易过程中的风险。因此，购房者在选择这类房屋时，不仅要找到社会信誉高、保障性强的中介机构，还要做好功课。买受人在签订此类房屋买卖合同时，应注意安置房屋属于家庭共有财产的性质，协议必须经家庭共有人(配偶、父母、子女等)一致签字后生效。).为避免今后可能发生的纠纷，应审查共有人身份，防止共有人签字遗漏，导致协议未成立或生效。

　　同时需要注意的是，房屋买卖合同是买卖双方在自愿平等的基础上达成的合同。一旦达成，双方应遵循诚信原则，严格按照合同履行义务。任何违约行为都将产生一系列严重后果，如双倍定金返还和房屋差价损失赔偿。