宝山区顾村律师忆豆腐渣工程维权难

　　业主如何维权？

　　古典花园小区业主称入住五年来，产权证一直没有办理，有关部门答复，该小区建设单位未组织该工程竣工验收，质检部门也未接到建设单位关于该工程竣工验收的书面通知。根据相关部门的答复结果来看，案涉小区建设单位很可能涉及到两方面违约责任，一是交付不符合合同约定房屋，二是逾期办证违约责任。

　　首先，从交付不符合合同约定房屋的角度，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述规定可以看出，建设单位未组织竣工经验收的，业主可以拒绝收房。如果业主已经实际收房的，很难再对建设单位提起逾期交房违约责任，且有的业主入住房屋已经五年多，从时效方面看，也有可能超过诉讼时效，因此业主从交付不符合合同约定房屋的角度追究建设单位违约责任难度较大。

　　从逾期办证角度来看，房屋交付使用后，根据房屋买卖合同约定，房屋交付后一定时间内由开发商办理初始登记，初始登记后，即具备办理产权条件，再由业主办理房屋产权。现实情况中，逾期办理产权主要原因是开发商未办理竣工验收备案导致无法办理产权初始登记，而本案中相关部门答复案涉小区未办理产权是由于开发商未组织竣工验收，并且质监站未收到建设单位竣工验收申请，未进行竣工验收备案。业主可根据合同约定从收房之日起到实际可以办理产权之日止，主张逾期办证违约责任，截止日一般法院认为是开发商办理完毕竣工备案之日，特殊情况下，也可以从建设单位通知业主可以办理产权之日。同样，业主如果没有其他证据证明未超过诉讼时效，那么主张的逾期办证的违约金也可能根据时效计算有所减少。

　　责任如何承担？

　　针对外墙保温层脱落造成人身财产损害的责任承担问题，上海段和段律师事务所大连办公室房地产部做出以下分析：

　　1、如果房屋在保修期内，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定：“在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位可向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”，第十五条规定：“如因保修不及时造成新的人身、财产损害，则由造成拖延的责任方承担赔偿责任”，从上述规定可以看出，在房屋保修期内，由建设单位承担修复责任，造成人身、财产损害的，由建设单位承担赔偿责任。

　　2、如果房屋超过保修期，根据《侵权责任法》第八十五条的规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”因为外墙面是小区的公共部分，应由小区物业公司承担责任。类似案例如辽宁省沈阳市中级人民法院(2019)辽01民终12875号沈阳欣联物业有限公司、郭双物件脱落、坠落损害责任纠纷二审民事判决书中，法院认为由于脱落的外墙砖砸坏业主车辆，法院认定物业公司未能尽到对业主及时的提醒及注意义务，也并未及时清除危险因素，致使事故发生。而业主将车停放在小区消防通道范围内也有一定的过错，故法院判决物业公司承担60%的责任，业主承担40%的责任。

　　3、若是建设单位交付存在质量缺陷的房屋，而物业部门也未尽到管理维护义务。根据《侵权责任法》第十二条规定：“二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任”，则由建设单位承担主要责任，物业公司承担相应的次要责任。类似案例如黑龙江省哈尔滨市中级人民法院(2016)黑01民终1075号哈尔滨西部地区开发建设有限责任公司与程培楼等物件脱落、坠落损害责任纠纷二审民事判决书中，法院认定责任比例为开发商承担80%，物业公司承担20%。

　   维修费用如何划分？

　　古典花园小区居民表示，他们也联系过小区物业，但物业表示，这属于开发商的遗留问题，只能联系开发商进行维修。之后，倒是有维修人员进行过修修补补，但根本问题没有解决，针对此类事件的法律维权方案如下。

　　1、如果房屋在保修期内发生问题，由建设单位无偿修复。

　　2、如果房屋超过保修期，根据《物业管理条例》第五十三条规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”，第三条规定：“共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”，可知，由物业公司负责修复。修复的费用可以从专项维修基金中开支。类似案例如辽宁省沈阳市中级人民法院(2015)沈中民二终字第2974号上诉人王海光与被上诉人沈阳惠特物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书中，法院观点为保修期满后针对房屋外墙、屋顶等共用部位进行的大修、中修、更新等改造费用，应从维修专项资金中列支。

　　3、业主可否因外墙保温层脱落拒绝缴纳物业费的问题。由于外墙保温层脱落与物业服务合同不是同一法律关系，以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业费，法院不予支持。类似案例如北京市第二中级人民法院(2018)京02民终4398号王允莉与北京和益行物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书、重庆市铜梁区人民法院(2019)渝0151民初1657号重庆市锦天物业管理有限公司与王兴春物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书等，这些案件表示法院观点为根据物业服务合同，交纳物业服务费是业主的义务，外墙保温层脱落并不足以成为业主拒绝交纳物业费的理由。

　　如何避免维权发生？

　　1、找一个靠谱的开发商

　　说白了，靠谱的开发商就是看重品牌的开发商，认为品牌比钱重要的开发商，打算长期经营的开发商，不希望自己有太多负面的开发商，出事儿后有人给你谈有人给你解决的开发商，还有，肯定不会明着或暗着忽悠你的开发商。

　　2、购房者要认清现实，平和心态

　　花刚需盘的钱，就不要用改善盘的标准去要求，一个楼盘的品质和成本不一样，价格就不一样，刚需盘和改善盘在绿化、外墙、装修、用材、五金等方面都一定会有差距，所以交房之后你用9000元/平房子的标准去要求你花了6000元/平的房子是不合适，也不恰当。

　　但是也要求楼盘自身做到实事求是，不欺骗，不欺瞒，不用噱头去提高购房者对楼盘的预期！

　　3、记得拍照和录音、保存证据

　　楼盘的沙盘、广告、承诺、样板房等呈现给业主看的东西都是要负责任的，所以，购房者可以把楼盘承诺的东西拍照保存，以防万一。

　　置业顾问的口头承诺让他白纸黑字签名盖章才会生效，你做的这一切在你的权益被伤害时，都可以作为证据来维护自己，希望大家都能养成这种意识。

　　4、关于签署购房合同的重点注意事项

　　4.1. 售楼部应该有合同模板公示，这是政策要求。

　　4.2.仔细看合同上附的看户型图。

　　4.3.仔细看合同上写明的户型面积、套内面积、公摊面积、阳台数，计算一下得房率。

　　4.4.仔细看一下延期交房的补偿金

　　4.5.仔细看一下你作为购房者的违约责任

　　4.6.仔细看一下装修、交房标准和配套

　　4.7.承诺部分和合同未约定部分要求开发商给写承诺书或补充协议

　　反正，你要记住，不是白纸黑字来约束的任何承诺都是浮云，无效！

 

　　我们又该如果维护自己的合法利益呢？

　　把交房变成业主维权的起点，是一件非常不愉快的事情，我们期待开发商和业主都能一起进步，尽量从源头上去避免问题的发生。

　　1、要重视签订好合同。要求物业企业提供的服务内容要明确，每一项服务内容达到的服务标准要量化，比如说要求物业企业提供三级服务，公共楼道保洁每天清扫1次等。

　　2、要按照合同约定条款评判物业企业的服务是否到位。业主与物业企业之间是合同关系，业主评判物业企业的日常服务是否到位一定要依据合同，假如说合同约定物业企业每天清扫1次公共楼道，保洁人员按照约定做好了，就应当说物业企业该项服务到位，两次清扫之间的公共卫生需要业主自觉进行维护。

　　3、要明确维权责任人。明晰责任是业主维权的前提，业主在维权前一定要知道维权的对象。有的常因开发商遗留问题、未办理产权证、个人财产受损等原因与物业企业发生冲突，这些都不是物业服务合同约定的内容，不属于物业企业的职责范围。四是要理性维权。总之，业主与物业企业之间发生的矛盾纠纷要尽量通过双方协商解决，双方协调不了的可以到小区所在地的区县物业办申请调解，还可以依法向法院提起诉讼。上海房产诉讼律师