上海房产律师网讲解房产证更名注意事项

　　上海房产律师网讲解各类房产证更名中的诸多注意事项。买房最重要的是房产证，买房最重要的流程是房产证更名。所以要重视这个过程，做好充分准备，了解房地产牌照更名的流程和程序。相关知识整理如下，供参考。

　　第一、如何更改房产证名称？

　　房产证更名所需材料：提供双方身份证、户口本、房产证。

　　如果以后不打算再卖了，就直接签礼物，这样成本比较低。如果以后打算交易，最好在房屋交易大厅填写买卖合同，然后去房屋交易大厅过户，但是中间会有费用。

　　面积不足五年小于等于144的，收取5.5%的差价营业税(市场指导价与原购房价格的差价)，契税：面积不足90㎡的，第一套住房收取1%，第二套住房收取2%，个人所得税收取1%。剩下的用于小费。

　　第二，房产证更名也可以通过继承实现。如何办理房屋继承手续：

　　(1)到被继承人户籍所在地派出所办理注销户口手续，办理死亡证明。

　　(2)去区或市公证处(原出口商品房去市公证处)对继承权进行公证。不动产的继承有两种：一种是遗嘱继承，一种是法定继承。

　　需要提交的材料包括：

　　1.被继承人死亡证明；

　　2.房屋的产权证明或其他证明；

　　3.能够证明被继承人与法定继承人之间亲属关系的户口簿或者其他文件；

　　4.继承人的身份证件；

　　遗嘱继承权公证需提交的资料：被继承人立的遗嘱(遗嘱必须经过公证，其他形式的遗嘱因真实性无法确认，暂不能采用)。

　　第三、办理房屋转移登记，申请人是继承人或受遗赠人。

　　申请人应向登记机关提交下列文件：《不动产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、不动产产权证(原件)、继承权公证文件或经公证的遗嘱证明、经公证的接受遗赠证明(原件)、契税完税证明(原件)。

　　第四、遗赠与法定继承不同，遗嘱继承不同，需要纳税。

　　房产证更名费用是多少？

　　1.所购房产超过144平米，需缴纳契税为房价的3%；不超过144平米需缴纳的契税为房价的1.5%；注意，在第一套房的情况下，如果购买的房产不超过90平方米，要缴纳的契税是房价的1%。

　　2.房产证年限不满五年，住房面积在144以上的，需按房价总额的5.5%缴纳营业税；144以下地区需缴纳差额的5.5%作为营业税；房产证超过5年的，面积超过144的，按房产交易利润的5.5%缴纳营业税，面积小于144的，不需要缴纳。

　　3.业主取得房产证不满5年的，按成交差价的20%收取房屋个人所得税。房产证满5年且是唯一住房的，无需缴纳个人所得税；面积超过144平方米的，需支付房产交易利润部分的20%或总房价的2%；面积不超过144平方米的，支付房地产交易利润的20%或者房屋总价款的1%。

　　第五、房产证更名有哪些方式？

　　房产证是特定房屋所有权的书面证明，可以记载特定房屋的共有状况以及是否设定了担保物权。是房屋产权归属最直观的证明。由于住房是重要的不动产，是公民财产权的重要支柱。因此，财产所有权的变更应谨慎对待。目前，房地产所有权的变更直接体现在房地产许可证上的名称变更上。一般情况下，房产证名称的变更主要分为直接添加、赠与和买卖。

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