上海房产律师解答安置房和普通商品房的区别

　　上海房产律师 拆迁户的安置房又称动迁房。所谓的拆迁安置房，是指在拆迁过程中，由于城市规划、土地开发等原因，将其安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于安置的对象是特定的动迁安置户，这类房屋的买卖除了受法律、法规的管制外，还受当地政府的政策制约，因此与一般的商品房买卖有很大区别。

　　​在房屋市场中存在很多种类型的房屋，其中就有安置房和经济适用房，而两者之间的区别在于对象不同、土地取得方式不同等等，当然详细需要了解安置房和经济适用房有什么区别？

　　1、对象不同：

　　拆迁安置房安置对象是特定的动迁安置户，既包含城市居民拆迁户，也包括征地拆迁农户，安置对象经济条件贫富不一。经济适用房供应对象是城市和政府所在地的家庭收入、住房状况符合规定条件的特定家庭，主要是收入和住房都比较困难的“双困”家庭。

　　2、土地取得方式不同：

　　拆迁安置房取得土地的方式原则上采取“招拍挂”形式取得，属普通商品住宅用地。被拆迁置换出来的土地，应通过市场转让方式出让。而经济适用房是通过政府年度优先安排、以行政划拨的方式取得。

　　3、供应房定价机制不同：

　　拆迁安置房供应价中包含着政策补偿因素，定价相对较低，一般低于市场定价，有的甚至低于成本价。而经济适用房定价，除土地供应是划拨外，还对经济适用房项目利润率也作了严格规定，对价格进行控制，政府不另外补贴。

　　4、区分税收政策不同：

　　拆迁安置房一般不享受税收优惠政策，只有针对“双困户”供应销售的拆迁安置房、属于经济适用房范围内的，享受相关的税收优惠政策。而经济适用房享受税收政策，对营业税、城镇土地使用税、印花税等税种作了减免。两者执行不同的税收政策。

　　但是，如果拆迁安置房取得了产权，而且没有规定限制对外销售，或者限制转让的期限已经届满，这种拆迁安置房与普通商品住房没有什么区别，可以买卖。

　　很多市场上挂牌的拆迁安置房，往往是未取得产权证书，或刚取得产权证书，规定5年内不得转让的房屋。房屋买卖的风险很大，没有保障。未取得房地产权属证书的拆迁安置房，属于不动产的，不动产的所有权以房地产管理部门的登记为准;未取得房地产权属证书的，对外销售不合法，即便订立了生效的买卖合同，也存在巨大的风险。

　　二、拆迁安置房的买卖风险

　　1、家庭成员内部对拆迁安置房的分配可能有异议的，如协商不成，有可能向法院提起诉讼解决，最后谁是最后的合法产权人尚无法确定;

　　2、无产权拆迁安置房可能由于其他原因而无法办理产权证;上海房屋拆迁律师

　　3、由于交易时间长，房价变动的可能性大，如果卖方为了获取更大的利益，将房屋卖给他人，并在可以进行过户交易时先过户给他人，那么买方很难实现购房目的，只能主张债权;

　　4、在购房等待过户的漫长时间里，也有可能因出卖人自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。