上海房产律师发现多地区已严禁炒作学区房

         上海房产律师发现多地区已严禁炒作学区房

　　“我们现在开区域会都会强调严禁宣传‘学区房’属性，带看时如果客户询问，可以介绍房屋周边的学校分布情况，但是不能以‘学区房’名义卖房，这次严打比往年更严厉。”7月7日，西城区一名房屋中介这样告诉时代周报记者，在政策督导之下，学区房的宣传之声日渐势弱。

　　7月4日，北京市西城区房管局组织辖区内链家、我爱我家（000560.SZ）、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，并部署了三“不”要求：不得以学区房为卖点发布房源；不接受价格明显高于市场价格的委托；不得参与炒作学区房的任何活动。

　　仅时隔两天，7月6日下午，北京市西城区房管局又发布《关于我爱我家员工发布煽动性信息的情况通报》，该《通报》指出，北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工，针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，已被刑事拘留。并对北京我爱我家房地产经纪有限公司立案调查，责令公司对涉事门店停业整顿对涉事员工严肃处理，并在公司内部立即开展自查自纠。

　　重拳之下，7月7日，时代周报记者联系我爱我家询问关于此事件的处理意见。我爱我家相关负责人表示正在了解情况，然而截至发稿仍未得到相关回复。

　　随后，记者以买房人身份走访多家房屋中介公司发现，大中型中介公司中已鲜有对学区房的过度宣传，但是对于房屋学区属性的暗示性宣传却没有停止。

　　中介：谈“学区”不谈“学区房”

　　肖晨（化名）是西城区的一名房屋中介，从业近5年，据他介绍，学区房买卖一直是他的主要业绩来源，“西城区的学校会好于其他片区，目前德胜、金融街、月坛学位紧张，但是广外学区、展览路学区名额都还比较充裕。”

　　肖晨告诉记者，西城区的房屋目前除了五十年代的平房，基本都是90年代建成的“老破小”。放弃城郊的优质商品房不买，反而挤进二环里的老小区，客户看中的便是“学区”，这仍然是硬实力，也是买房、卖房的最大噱头。

　　据他介绍，虽然现在不会明确对学区房进行宣传，但是西城看房客户的学区目的性很强，他会针对“学区”为客户提供咨询。

　　记者走访过程中发现，营销话术转变的公司不止一家，“学区房宣传是红线，但是学区咨询是可以的，因为我们常年负责这个片区，每个学校的情况都很熟悉。”

　　多名中介告诉记者，他们会帮助客户对比区内的教学资源情况，“为客户出出主意”。

　　但是当记者问及，这种处理会不会被查处时，肖晨短暂沉默后说：“学区销售的业绩还是很可观的，怎么既能保住业绩又能绕开红线其实是看话术，看你怎么把话说出来了。”

　　显然目前的政策重拳，让中介们认识到问题所在，但是在利益面前，仍有人想投机取巧。

　　政策+重罚，组合拳多次出击

　　事实上，近年来北京市已对学区房炒作进行多次管理。

　　以西城为例，当地去年5月已明确表示，当年“731”之后购房、落户人群将被多校划片。但文件出台后，大批家长争抢购买西城学区房，当地二手房住宅交易量出现剧增，呈现典型“末班车效应”。

　　中原地产数据显示，2020年5月至7月，西城区二手房住宅交易量分别达到1617套、1896套和1070套。而在此前，西城二手住宅单月成交量稳定在500套左右，进入当年8月后，西城二手房成交回落至单月600套左右。

　　成交量猛增之外，西城区的房价也一度被抢“学区房”的家长们推到天花板，据金融街片区房屋中介介绍，当时金融街片区甚至出现24万/平方米的天价“老破小”。

　　伴随着量价齐升，北京市住建委执法部门随即联合各区住建房管执法部门严查炒作“学区房”等多种房地产行业乱象，此次排查中21家房地产经纪机构被查处。

　　今年以来，在疫情影响逐步解除之后，北京房地产市场出现明显回暖，起带头作用的便是学区房。年初，有媒体报道“蜂鸟家园一年跳涨200万”“华清嘉园成交价比挂牌价高出100万”，随之而来的是中关村等学区房源量不断增长，带看量也随之水涨船高。

　　对此，北京市住建委针对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等学区集中地区再次进行排查，责令我爱我家黄寺大街第四分公司、海淀第十二分公司， 21世纪不动产盛晖嘉园店等6家涉嫌存在炒作学区房的门店暂停营业整改。

　　目前，记者在房源软件上搜索“学区”“学区房”等相关字眼，已经没有相关显示。随后又搜索“德胜”“金融街”等关键字，不过也无法从展示房源中看出对口学校等相关“学区”类信息。

　　此次走访中，有中介人员告诉记者，目前他们已经下架了挂牌报价超出18万元/平方米的房源。时代周报记者随后搜索发现，链家、我爱我家、麦田等大中型中介公司网站上均已不再显示超18万元/平方米的房源。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次严查，要求中介不得参与炒作学区房的任何活动，更加规范了中介机构的操作行为，有助于进一步强调政策基调，真正促进房地产市场的健康发展。他认为，学区房的高价炒作，风险极高。随着教育资源的均衡化，此类老破小确实有降价的现象，后续也是需要进行严管的领域。

　　根据《全市房地产领域突出问题专项整治行动方案》相关规定，房地产中介机构不得进行以“学区、学区房、学区名额、中高考升学率、中高考状元”等信息推广房源，炒作房价行为等。

　　早在4月5日，合肥就发布“新政八条”，其中明确“同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位”。

　　同时，“暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房”。

　　合肥正在有力打压炒作学区房的风头，借助学区房炒作的投资客，要凉凉了。

　　北京：多校划片

　　近日，北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　最近，不少北京西城幼升小的学生家长，陆续接到了调剂电话。部分拥有学区房的北京西城区居民小孩入学被调剂到外区、西城区顶级学区房一天降价数十万的新闻受到广泛热议。

　　那些为了孩子入学，在去年7月31日后斥资买下德胜、月坛和金融街片区学区房的家长们，他们按照要求登录西城区教育考试中心官网，在登记意向学校时，却意外发现原本可以进的“牛小”(优质小学)，基本都没有了。

　　其实，这部分西城区家长并不“冤”，因为早在去年4月，西城区就推出学区房入学政策，规定自2020年7月31日后新购房家庭子女上小学不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　不过，这一政策并没有吓退家长们，观望一阵后相关区域学区房价格不降反涨了20%，新购入学区房家长们赌的是政策不会真正执行。

　　有专家分析指出，去年西城区731政策出来后，过去为了获得较好的入学名额，一些购房者会选择购买小户型的学区房，这也造成了这类学区房出现了价格炒作的乱象。

　　而这次西城区的入学政策也体现了当前学区改革的重要导向，通过限制学位和随机分配学区的方式，客观上为学区房降温。

　　上海：名额分配综合素质录取

　　今年3月中旬，上海发布学区新政，“名额分配综合素质录取”，导致学区房一夜跳水。跌价最多的房子，仅24小时价格就蒸发了60万。

　　“名额分配综合素质录取”的核心，是将头部高中的招生名额强制性地分配给初中各校。

　　头部高中超过一半的指标被分配出去，这意味着，从优质初中考进优质高中的的名额减少了，而从普通初中进入优质高中的名额增加了。

　　实际上，此举就是将市实验性示范性高中招生总计划进行了优化，通过名额分配方式，使得相关区和初中获得更多的报考和入学机会。

　　换而言之，高中教育资源的分配更加均衡，各个初中后续可以享受更多的报考优质高中机会，进而使得初中各校的生源更加均衡。

　　南京：严控名校分校

　　南京今年曾发布新政：严控名校分校。对名校分校进行严控，控量、控质，优化配置，主要有：

　　到2025年，主城六区90%以上的学校都将归纳在集团化办学中，其他区覆盖率在50%以上，统一管理；

　　严格集团化审批管理，跨区跨市办学有限定，名校分校不是想做就能做；

　　控制办学规模，纳入集团化办学管理的学校总数原则上不超过10所，鼓励二次孵化；

　　每年集团教师区内区外交流比例有硬性限定。

　　总之，统一化、集中化、区域化、合理化，不让名校分校满天飞，给所谓名校分校新学区房降降温。

　　重庆：对学区房炒作实行管控

　　3月30日，重庆市市场监督管理局发布《商品房销售不得与入学资格挂钩的宣传提示》，对学区房炒作实行管控，剑指重庆部分在售楼盘打着 "学区房"、"学位房" 等相关噱头营销。

　　《提示》中明确指出，不得在商品房销售及二手房买卖广告中使用中小学名称，以及使用 " 名校 "、" 学位房 "、" 学府房 "、" 指标房 " 等违反义务教育公平原则的相关词语。

　　房企和地产中介机构置业顾问不得明示或暗示购房者购买商品房可以签约入读、划片入读中小学，也不得以书面或口头形式承诺中小学入学资格。

　　成都：整治学区房虚假违法广告

　　5月19日，成都市教育局联合成都市住房和城乡建设局、成都市市场监督管理局印发了《关于开展学区房等虚假违法广告专项整治工作的通知》，明确2021年5-6月，全市开展学区房等虚假违法广告专项整治工作。

　　《通知》指出，专项整治的主要范围包括从事商品房销售及二手房买卖的房地产开发企业、房地产中介机构、房源信息发布平台、网络媒体等市场主体的以下三种行为：

　　以广告或其他形式的宣传明示或者暗示购买者可以签约入读、划片入读特定中小学的；

　　在广告或其他形式的宣传中使用学位房、学区房、学府房、名校配套等引发购房者对特定中小学入学资格产生误解的；

　　以书面或口头形式承诺特定中小学入学资格的。

　　厦门：重点整治利用“学区房”概念炒作现象

　　4月16日，厦门市住房保障和房屋管理局等十部门印发《厦门市整治二手房市场专项行动工作方案》。

　　其中重点整治的内容之一是：通过制造、散布虚假信息，或利用“学区房”“拆迁房”等概念炒作，哄抬房价，推动房价过高上涨。