买卖双方签订房屋租赁意向书未实际使用合同成立吗？上海房产纠纷律师告诉您

　　甲方与乙方签订房屋租赁意向书，甲方同意将其名下某一房屋租给乙方。租赁意向书中明确约定租金、租期等基本条款，并约定承租人应当在规定期限内接收并占有使用该房屋。然而，乙方并未在规定期限内接收并占有使用该房屋，导致该房屋一直处于甲方的占有和使用状态，而且租赁合同期限已过。在此情况下，甲方认为乙方未按约定履行合同，要求乙方支付违约金。但是，乙方认为双方仅签订了租赁意向书，没有签订正式的租赁合同，因此不存在违约行为。上海房产纠纷律师就来为您讲讲有关的情况是怎样的。

　　一、法律分析

　　根据《中华人民共和国合同法》第七条规定，“合同是双方或多方当事人约定民事权利和义务关系的协议，具有法律效力。”即只有合同具备法律效力，才能发挥合同的约束力。

　　在此案例中，甲方与乙方签订的是房屋租赁意向书，而非正式的租赁合同。租赁意向书并没有具有合同的法律效力，也没有规定当事人应当遵守的具体义务。因此，乙方未能接收并占有使用该房屋，不能视为违反了租赁合同中的约定，也不能视为违约行为。

　　然而，根据《中华人民共和国合同法》第十九条的规定，“当事人可以采取书面形式、口头形式或者其他形式订立合同。当事人达成协议，对标的物有所交付或者标的物已经具备完全的交付条件的，合同成立。”也就是说，在租赁意向书中，如果承租人已经实际交付租赁费用或者标的物有所交付的话，该租赁意向书已经具备了合同的效力，当事人应当遵守书面约定的具体义务。

　　在上海市，根据《上海市物权法》第三十九条的规定，当事人可以通过租赁意向书等形式达成租赁协议，但协议需要满足形式和实质要件的规定，具备合同的法律效力。但是，如果承租人未能按照租赁意向书的约定接收并占有使用该房屋，且没有实际交付租赁费用或者标的物，那么该租赁意向书并不具备合同的效力。

　　因此，对于本案中乙方未能按照租赁意向书的约定接收并占有使用该房屋的情况，应当根据具体情况分析。如果租赁意向书已经具备了合同的效力，那么乙方应当履行书面约定的具体义务，包括接收并占有使用该房屋。如果租赁意向书没有具备合同的效力，那么乙方未能接收并占有使用该房屋并不能构成违约行为，甲方也不能要求乙方支付违约金。

　　二、法律建议

　　针对此类情况，建议当事人在签订房屋租赁意向书之前，应当仔细审查其内容，确保明确约定租金、租期等基本条款，并明确规定当事人的权利和义务，避免未来发生争议。此外，在实际交付租赁费用或者标的物的情况下，建议当事人将租赁意向书的内容转化为正式的租赁合同，并在合同中明确约定违约金等条款，以确保自己的合法权益。

　　三、结论

　　综上所述，租赁意向书是否具备合同的效力，应当根据具体情况进行分析。如果租赁意向书已经具备了合同的效力，那么当事人应当遵守书面约定的具体义务；如果租赁意向书没有具备合同的效力，那么未能接收并占有使用该房屋并不能构成违约行为，甲方也不能要求乙方支付违约金。在签订房屋租赁意向书之前，建议当事人仔细审查其内容，并在实际交付租赁费用或者标的物的情况下将其转化为正式的租赁合同，以确保自己的合法权益。

　　总而言之，上海房产纠纷律师提醒大家，房屋租赁意向书是否具备合同的效力，需要根据具体情况进行分析，包括当事人之间是否达成了共识、是否存在履行义务的意愿、是否实际交付租赁费用或标的物等因素。为了避免未来发生争议，当事人在签订房屋租赁意向书之前，应当仔细审查其内容，确保明确约定租金、租期等基本条款，并明确规定当事人的权利和义务。在实际交付租赁费用或标的物的情况下，建议当事人将租赁意向书的内容转化为正式的租赁合同，并在合同中明确约定违约金等条款，以确保自己的合法权益。