出租方拟将出租房屋改造他用的合同能否终止？上海房产纠纷律师来回答

　　在出租房屋过程中，如果出租方想要对房屋进行改造或重建，可能会导致租赁双方之间的合同终止。那么出租方拟将出租房屋改造他用，是否属于租赁房屋重建或改造的合同终止的情形呢？上海房产纠纷律师就来为您讲讲有关的情况是怎样的。

　　一、案例分析

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，当合同的履行因不可抗力或者对方的原因不能实现，根据合同的性质、目的，或者合同的约定，可以解除合同或者中止合同的履行。因此，出租方拟将出租房屋改造他用，是否属于合同终止，需要具体分析合同的约定及法律规定。

　　在中国，不同地区有不同的规定，本文以上海地区为例进行分析。根据《上海市房屋租赁管理条例》第十九条的规定，租赁房屋重建、改造的，应当由出租人提前三个月书面通知承租人，并经双方协商一致。如果承租人不同意重建、改造的，出租人应当继续履行合同；如果承租人同意重建、改造的，出租人应当依法依规进行重建、改造，同时应当减少租金，或者在租期届满前免除相应租金。

　　因此，如果出租方拟将出租房屋改造他用，应当提前三个月书面通知承租人，并征得承租人的同意。如果承租人同意改造，出租方应当依法依规进行改造，并减少租金或免除相应租金。如果承租人不同意改造，出租方应当继续履行合同。

　　二、法律分析

　　1.关于租赁房屋重建、改造的规定

　　根据《上海市房屋租赁管理条例》第十九条的规定，出租方拟将出租房屋改造他用，应当提前三个月书面通知承租人，并经双方协商一致。如果承租人同意改造，出租方应当依法依规进行改造，并减少租金或免除相应租金。

　　如果承租人不同意改造，出租方应当继续履行合同。因此，出租方在改造出租房屋前，需要提前告知承租人并征得其同意。如果承租人同意改造，则出租方需要依法依规进行改造，并减少租金或免除相应租金；如果承租人不同意改造，则出租方需要继续履行合同。

　　2.关于合同变更的规定

　　根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，当事人一方要求变更合同的，应当与对方协商，并根据变更情况及时修改合同。如果变更合同，应当按照合同的签订程序和内容，重新签订或者补充合同条款；变更的合同条款应当明确表示或者书面确认。因此，如果出租方想要对租赁合同进行变更，需要与承租人协商，并按照合同的签订程序和内容重新签订或补充合同条款，变更的内容应当明确表示或书面确认。

　　3.关于合同解除的规定

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，当事人一方违反合同约定，导致合同不能履行的，另一方可以解除合同，并有权要求违约方承担违约责任。因此，如果出租方在未经承租人同意的情况下擅自改造出租房屋，违反了合同约定，承租人有权解除合同，并要求出租方承担违约责任。

　　4.关于合同履行的规定

　　根据《中华人民共和国合同法》第六十三条的规定，当事人应当按照约定履行合同义务。合同约定不明确或者违反法律、行政法规的，应当按照诚信原则履行。因此，出租方应当按照合同约定履行合同义务，不得擅自改变合同条款或违反约定。

　　三、结论

　　根据以上分析，如果出租方想要对出租房屋进行改造他用，应当提前三个月书面通知承租人，并征得承租人的同意。如果承租人同意改造，出租方应当依法依规进行改造，并减少租金或免除相应租金。如果承租人不同意改造，出租方应当继续履行合同。如果出租方在未经承租人同意的情况下擅自改造出租房屋，违反了合同约定，承租人有权解除合同，并要求出租方承担违约责任。

　　在上海地区，与此相关的法律法规有：

　　1.《中华人民共和国合同法》 2.《中华人民共和国物权法》 3.《上海市房屋租赁管理条例》

　　上海房产纠纷律师提醒大家，根据上述法律法规及相关司法解释，本案中出租方拟将出租房屋改造他用，需要提前告知承租人并征得其同意。如果承租人同意改造，则出租方需要依法依规进行改造，并减少租金或免除相应租金；如果承租人不同意改造，则出租方需要继续履行合同。如果出租方在未经承租人同意的情况下擅自改造出租房屋，违反了合同约定，承租人有权解除合同，并要求出租方承担违约责任。