在商品房买卖中，由于购房者前期只能看到开发商有关预售房屋质量的宣传资料(外观、环境、配套设施、因此，购房人在签订《商品房买卖合同》时，可能要面对开发商交付房屋的问题，所交房屋的质量与预售时广告宣传的房屋质量不相符，同时交付的房屋存在质量问题，并且由于开发商自身原因无法按时交付房屋等风险。本文上海莘闵律师从购房者在购房交易过程中，遇到开发商逾期交房时应如何维护自己的合法权益，从而探讨购房者的司法救济途径，为购房者维权提供参考。
司法实务中普遍存在的逾期交房现象。
我国司法实践中发现，开发商逾期交付房屋有两种情况：一是开发商没有按照商品房买卖合同规定的期限或条件(如办理产权证)交房。这种情况下，开发商方主动违约，不能按合同规定的期限或条件将房屋交付给购房者，开发商应承担逾期交房的违约责任。二是购房者合理拒绝收房，应视为开发商未按时交房。如果开发方没有“竣工验收合格”，或未经“消防验收合格”即交付使用，交付使用的房屋有严重质量问题，或开发商不提供应提供的证明文件而拒绝收房。
对于开发商逾期交付房屋，购房者可以采取的司法救济方式。
1.买方应及时行使解除合同的权利。如果商品房买卖合同规定的解除权是指开发商延迟交付房屋，买房人有权解除合同的，购房人应当在具有解除权的条件后，在法定的解除权行使期限即1年内行使合同解除权。如果合同中没有明文规定解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“依据民法典第543条，卖方迟延交付房屋或者买受人支付购房款时，应于三个月的合理期限内，买方有权延迟支付购房款，除非当事人另有约定，解除权人请求解除合同，应当予以支持。开发商发生延迟交付房屋时，购房者应立即写信催告，并保留相关凭证。
2.购买者可以向发展商索赔违约金或赔偿。据《中华人民共和国民法通则》第577条规定：“一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救或赔偿损失等违约责任。如果开发商延迟交付房屋，购房者可以要求开发商承担违约责任。
逾期交房的概念及特点。
延迟交付房屋，是指开发商没有按照《商品房买卖合同》规定的期限、条件(如未经竣工验收和消防验收合格)，没有向购房者发出书面通知，接受和核查房屋及未提供房屋的有关证明文件，因此，买房人可以按照合同中规定的“逾期交付房屋的违约责任”追究开发商违约责任，一般而言，逾期交房违约金。而且发展商正常的房屋交付环节一般包括：房屋竣工验收及消防验收合格，购房人应在合同规定的交付期限内书面通知购房人，购房人核查房屋并签字确认，交货房屋钥匙和有关的证明文件(如房屋使用说明书、房屋质保证书等)，如果开发商向购房者交房时缺少了以上任一环节，则不能视为开发商已履行了交付义务，并且应承担逾期交付房屋的违约责任。
司法实践中，卖方认为交付使用房屋是买方直接占有使用房屋，即通常所说的“交钥匙”；而买方认为交付使用房屋并不只是交付房屋的所有权，而是交付房屋的所有权证明。针对这一点，根据《中华人民共和国建筑法》第67条第2款规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。"以及《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；"开发商在交付房屋之前，首先要满足“竣工验收合格”和“消防验收合格”的条件，然后如双方在商品房买卖合同中专门约定“办理房屋产权证”作为房屋交付使用的条件，那么发展商应根据合同规定办理房屋产权证，作为交付使用的条件。如无特别约定，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“对房屋的转移占有，除当事人另有约定外，不得转让。"开发商将房屋转让给购房者占有，即为交付使用。所以在商品房买卖合同中，如对交付条件有特别约定的，按照约定，未作特别约定的，按法律规定，
开发商逾期交付房屋的违约责任承担方式。
购买商品房时，如果遇到开发商逾期交付房屋，购房者要求继续履行合同，购房者可以向开发商索赔的违约责任是什么？
㈠一般性规则。
买主可以先请求开发商继续履行合同交付房屋并办理产权登记手续，并且对逾期交房的责任承担，应当按照“有约定从约定，无约定从法律”的原则进行处理，也就是说，如果商品房预售合同中约定了逾期交付房屋的违约处理方式，应按合同处理。但实际商品房买卖中，开发商提供了全部合同，大部分条款也都是未与购房者协商的格式条款，而违约责任中有关购房者逾期付款和开发商逾期交房约定的违约责任可能存在不对等现象。此时买房人如按合同约定的标准计算违约金，就远远无法弥补自己的实际损失，在作者代理的两例预售商品房买卖案件中，有关合同中有关违约责任的约定明显错误等，对开发商逾期交房的约定违约金为每日万分之0.02，对于购房者迟延付款约定的违约金为日万分之0.2，买房人按这种违约金标准计算逾期交房违约金，将无法弥补自己的实际损失，此时购房人可以在诉讼过程中申请增加违约金金额。
(二)调整逾期违约金
当购房者以约定违约金过低，不能弥补自己实际损失的，购房者便可通过《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”向法院申请增加违约金数额。但是购房者需对自己的实际损失承担证明责任，而且在司法实践中各地法院对购房者申请增加违约金的裁判并不统一，甚至针对同一事实作出完全相反的判决，如在【(2015)宁民终字第3450号】案中，南京市中级人民法院认为：“根据法律规定，合同约定违约金，其主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方遭受的损失;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额。现上诉人未能提供违约金过低的充分证据，故原审法院对其调整违约金的诉请不予支持，并无不当。”相反在【(2015)淮中民终字第02564号】案中，淮安市中级人民法院认为：“购房人要求增加违约金数额，并提出鉴定自2013年1月1日至2013年6月28日期间其逾期交付房屋所造成的实际租金损失，并不违反法律规定。因此，依照上述司法解释的规定，并结合鉴定机构的鉴定结论，开发商应当赔偿购房人2013年1月1日至2013年6月28日的房屋租金损失7,926元。购房人提出的此项诉讼请求，本院应予支持。”在这两个案例中，同样是购房者主张增加违约金数额，但法院却作出完全不同的裁判，南京市中院认为购房者没有提供证据来证明实际损失，故不予支持。而淮安市中院则按照案涉房屋同地段的房屋租金的标准来判断合同约定的违约金是否过低。上海莘闵律师查阅了针对开发商逾期交付房屋，当约定的违约金过低，购房者主张增加违约金数额的相关案例中，大多数法院法官会出于对契约自由与实质正义的衡量，在综合购房人在签订合同时的劣势地位和现实生活中实际损失难以证明等因素下，会利用手中的自由裁量权酌定增加违约金，通常按照与所购房屋同地段同类房屋租金的标准和按照购房者已付购房款的贷款利率利息来计算购房者实际损失。
(三)逾期交房及逾期办证的违约金可否同时主张
逾期办证是指开发商未能按照《商品房买卖合同》约定的期限内为购房者办理房屋产权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”如开发商与购房者在《商品房预售合同》中同时约定了逾期办理房产证的违约责任的，因开发商逾期交房导致不能按期办理房产证的，购房者不仅可主张逾期交房的违约金还可同时主张逾期办证违约金。
上海莘闵律师的相关建议
1.建议统一关于开发商逾期交房、逾期办证承担违约责任的裁判尺度。
由于在司法实践中各地法院对开发商逾期交房，购房者主张增加违约金的请求以及开发商主张调低违约金的请求，裁判并不统一，甚至针对同一事实作出完全相反的裁判。而且针对购房者申请增加违约金以弥补自己的实际损失的诉请，各地法院在计算购房者的实际损失范围时也不同，有的法院是按照购房者已付给开发商的全部购房款的贷款利率计算购房者实际损失，有的法院是参照购房者所购房屋同地段同类房屋租金的标准来计算购房者的实际损失，也有的法院是根据违约金过低的实际情况酌定予以上调。因此，法官在裁判针对开发商逾期交房，购房者主张违约金不能弥补自己实际损失请求增加违约金的案件时，由于没有法律、司法解释关于具体的裁量范围进行明确的规定，这就造成了司法实践中针对同样的案件，法院在裁量违约金时有高有低尺度并不统一，甚至针对同样的事实有的法院认为购房者并不能提供证据证明其实际损失故不予支持，进而作出了完全相反的裁判。
上海莘闵律师通过查阅发现，只有江西省高院和江苏省高院发布了相关的审判指引文件，如江西省高院于2020年6月9日发布的《关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》中对“商品房交付条件、商品房交付与接收、逾期交房违约金的调整”进行了规定，而且在逾期交房违约金的调整规定：“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。”将开发商逾期交房应承担的违约金范围规定在日万分之一至万分之三的合理范围内，这样对法法官在裁判类似案件时在行使自由裁量权时有了具体的裁量范围要求，有利于法院裁判的统一。
2.对购房者来讲，应当严格审查由开发商提供的《商品房预售合同》。
建议购房者在与开发商签订合同时应采用住房和城乡建设部、工商总局公布的《商品房买卖合同示范文本》，该示范文本合同对当事人双方之间的权利义务规定相对公平与合理。在合同中明确约定交房的条件，合理约定逾期交房的违约金、合同的解除条件、逾期办证的违约金条款等对购房者有利的条款。
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