涉案房屋的购买，系由父亲出资，女儿办理相应手续。因房屋产权登记在女儿名下，引发本案争议，即父亲向女儿转账系委托购房还是赠与购房款？
女儿出具的承诺书，望文生义能够反映出父亲的购买意愿，权利处置也归属父亲。在女儿出具承诺书之后，父亲向女儿转账，显然父亲的转账行为有相应的前提条件。而赠与仅仅是女儿的陈述，在承诺书中不能解读出父亲有赠与的意思表示。转账行为发生后，父亲一直未放弃对所购房屋情况的了解，追问房屋权利人如何署名，并明确表示要求署名。前述种种行为，能够直接印证父亲转账给女儿购房，并未放弃房屋权利，聊天记录中并无赠与的意思表示。女儿在父亲追问之下，同意将系争房屋署名为父亲，女儿将该行为解读为赠与房屋予父亲，明显有违通常认识，解读为女儿在父亲的追责压力下作出愿意按照委托事项履职，更符合常理。
基本案情：甲男向原审法院起诉请求：1、确认系争房屋产权归甲男所有；2、判令乙女协助甲男办理系争房屋产权变更登记手续，并承担产权变更时产生的费用。
甲男、乙女系父女关系。2020年11月29日，乙女联系甲男朋友，称“麻烦你和我爸说，让他尽快把定金给我，我明天把定金合同都给你，他把我所有联系方式都拉黑了，这定金是借人家的，五号前要给人家的。”甲男于2020年12月2日交付乙女购房定金50，000元。乙女于2020年12月18日向甲男出具承诺书，主要内容为：系争房屋系甲男出资购买，该房屋今后的买卖处理由甲男全权负责，乙女无权干涉，如乙女未经甲男同意处理系争房屋，由乙女承担全部法律责任。甲男于2020年12月19日、2021年1月7日分两次向乙女转账共计2，460，000元。2020年12月22日，案外人王某1、王某2作为卖售人与乙女作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋转让价款为2，030，000元，于2021年2月15日前办理转让过户手续。2021年1月22日，系争房屋权利人登记为乙女。
2020年12月11日，甲男、乙女的微信聊天记录显示：乙女称“你拉黑我没用，你别把话说死了，现在解决问题，吵有什么用，你冷静一点吧，我帮你也看好了，你自己决定要不要买。我已经和那边说了，退估计不能退了，合同也签了，这套房子，现在是两室户，名面就是三室，我不为将来做做打算的，我已经说了，将来我嫁的好，房子给小乙，嫁的不好，就是你和我还有我生的孩子住。”
2020年12月20日，甲男、乙女的微信聊天记录显示：甲男称“钱已经给他了是不是？”乙女称“是啊，先网签，再给钱，这是规矩，他不网签我不可能给他，过户也是，先过户再转账，你啥时候给我动迁协议，要审税的。”甲男称“就在这几天。”
2020年12月23日，甲男、乙女的微信聊天记录显示：甲男称“我说你买房给我看了吗，这么小怎么办。”乙女称“这房子成交率很高的，这是学区，我要等小朋友生下来，落户口五年，你想卖就卖掉。”
2021年1月7日，甲男、乙女的微信聊天记录显示：甲男称“给我看一下登记谁的名字，房产证是谁的名字。”乙女称“网签我的，你不是要改吗，改成你的。”甲男称“明天上午我要不要去交易中心？”乙女称“5：30才知道要改名，如果不改可以，改名要等一下，要预约的，按照的名字已经预约好了。中介给我电话了，要更改，三个工作日以后确定排号，房管所那边要重新弄，因为他们贷款已经付了，之前都按照正常流程了，现在要重新弄。你明天要回去就先回去，等我这里排号，预约时间确定了，我提前和你说，很麻烦的。”甲男称“你不要再搞花头精，昨天晚上我已经对你说清楚，肯定给你两室一厅。”
2021年1月14日，甲男、乙女的微信聊天记录显示：甲男称“上次用你的名字审核房产证是要多少时间才能下来？”乙女称“要10-15个工作日。”甲男称“你问过中介了吗？”乙女称“问了，已经送进去，现在很麻烦，因为我当时已经走流程了，有点难。现在管的很严的，你想怎么样就怎么样啊，合同当时已经签了。合同是我能撤销的吗？”甲男称“有什么难，等于与你一样的重走程序。”乙女称“不行，现在不一样了，不是轻易能撤销了，我签合同，交易员再三确定。我签了预售和网签你才和我说，我现在只能和他们说撤销。”甲男称“大概还要多久？”乙女称“一周。”2021年1月25日，甲男、乙女的微信聊天记录显示：甲男称“办理了吗？”乙女称“我在协商，因为新的政策更名要上家多交五个点的税。”甲男称“多少钱？”乙女称“十几万。”甲男称“你的名字房产证是不是已经下来再更改？”乙女称“下来也不能，要等五年，不然我要交税。”
一审判决：一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。从系争房屋交易过程看，房屋由乙女选择，与乙女购房需求相吻合，交易由乙女实施，甲男并未参与交易过程，除向乙女提供购房资金外，甲男并未对系争房屋买卖产生任何实质性影响。从甲男、乙女双方沟通意思看，甲男向乙女交付购房款时，并未对房屋所有权归属、产权登记等重要信息提出明确主张。甲男现未能提交证据证明系争房屋系由乙女代为购买，故对甲男该主张不予支持。
甲男向乙女交付购房款的行为应视为甲男对乙女的赠与，甲男将购房款交付乙女时，该赠与行为已履行完毕。甲男在乙女签订房屋买卖合同后提出更名要求，乙女表示同意，此时甲男、乙女之间成立以系争房屋为标的物的赠与合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
系争房屋属不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。乙女在取得系争房屋产权后，没有将房屋产权变更登记至甲男名下，乙女有权在系争房屋产权发生转移之前撤销赠与。现乙女明确撤销对甲男的赠与，甲男要求确认系争房屋产权归甲男所有，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院据此判决：驳回甲男的全部诉讼请求。
上诉意见：甲男上诉事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，并遗漏了证人出庭作证的事实。甲男此前已被乙女骗掉了100多万，为防止再次受骗而拉黑了她的手机和微信。乙女因见甲男手中有几百万征收补偿款，便以想帮甲男买套性价比高的住房为诱饵，找甲男所在的高邮寺庙主持说服甲男，在与他们父女俩讲明该房屋系买在甲男名下的前提下，甲男与乙女恢复联系。2021年12月2日甲男将乙女垫付的5万元定金转帐支付给乙女；因甲男是耳聋残疾人，且是老年人，存在社交障碍，乙女提出由其代为经办，甲男信以为真同意了；12月18日甲男赶到上海，在看到乙女手持系争房产《房地产买卖合同》及房价250万元约定后进行了签字，同时在乙女出具书面《承诺书》“市光二村房屋是我父亲出资购买，这套房子今后的买卖处理由我父亲甲男全权负责等”的明确承诺后，并在暂扣了乙女身份证原件的情况下，次日转帐乙女代付房款120万元；2021年1月7日又转帐支付代付房款126万元，共计251万元，其中1万元是给乙女买新手机便于联系房产买卖事宜。以上事实由证人当庭作证，并与双方微信证据互相印证，证明事实清楚，但原审判决却遗漏了该证人证言及相关事实的认定。
根据原审法院调取的系争房产不动产登记薄、房地产买卖合同资料显示：房价为203万元，2020年12月22日进行了合同网签，2021年1月16日办理了交易，1月22日核准取得不动产登记证书。本案是乙女先告诉甲男系争房产的卖卖居间合同房价为250万元，后甲男又看到乙女出具的正式房地产买卖合同价也是250万元并在合同签字后，才向乙女转帐支付上述250万元房款代付款的。如不是乙女利用甲男的信任从中欺骗使诈，甲男不会超过房价多付47万元，如果是乙女自己正常购买房产，甲男不会一再微信催告，还表示要来交易中心。乙女故意向甲男欺骗隐瞒网签和取得产证的事实，并一再阻挠甲男回上海办理。在甲男怀疑乙女私自将合同产证办理自己名下后，又表示愿意将房产登记变更至甲男名下。乙女是利用甲男的残疾与老年认知能力差的弱点，在代办过程中暗度陈仓侵犯甲男的合法财产。
原审判决将交付购房款的行为视为赠与，明显缺乏事实和法律依据。赠与人要有明确的赠与表示，同时受赠人表示接受，赠与合同才能成立。在本案所有证据中，均无甲男将250万元购房款赠与给乙女的意思表示；而在乙女向甲男出具的《承诺书》中却明确表示：“市光二村房屋是我父亲甲男出资购买”，即使认定在实际操作中由乙女与原房东之间协商、签订了房地产买卖合同的事实，那也是乙女隐瞒甲男而为之，其占用甲男购房款的行为，属于不当得利或者挪用他人资金，显然无法构成赠与合同关系。而乙女同意将骗取登记在其名下的房产变更至甲男的名下，也不是赠与行为，而是返还财产。原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果损害了残疾老年人的合法权益，请求二审法院改判支持甲男的上诉请求。被上诉人乙女辩称：不同意甲男的上诉请求及事实和理由，原审判决正确，请求维持原审判决。
二审判决：本院经审理查明，一审法院对于双方当事人的身份关系、购买涉案房屋的过程、承诺书以及微信聊天记录的内容记载等事实的认定无误，本院予以确认。本院认为：涉案房屋的购买，系由甲男出资，乙女办理相应手续。因房屋产权登记在乙女名下，引发本案争议，即甲男向乙女转账系委托购房还是赠与购房款。
对此，能够印证相应法律关系的就是乙女出具的承诺书，解读该承诺书，望文生义能够反映甲男的购买意愿，权利处置也归属甲男。在乙女出具承诺书之后，甲男向乙女转账，显然甲男的转账行为有相应的前提条件。而赠与仅仅是乙女的陈述，在承诺书中不能解读出甲男有赠与的意思表示。需要指出的是，乙女是在甲男拉黑其联系方式，通过甲男的朋友方与甲男取得联系，该行为足以说明甲男与乙女之间存在隔阂，冒然发生赠与行为略显突兀。转账行为发生后，甲男一直未放弃对所购房屋情况的了解，追问房屋权利人如何署名，并明确表示要求署名。前述种种行为，能够直接印证甲男转账给乙女购房，并未放弃房屋权利，聊天记录中并无赠与的意思表示。
本院注意到甲男2021年1月7日的转账备注为“结婚”，但该次转账系甲男、乙女以及甲男的前妻（系乙女母亲）三人共同在银行柜面转账，甲男否认备注过“结婚”，乙女确认“结婚”非甲男亲笔书写，不能根据该备注认定甲男有赠与的意思表示。乙女在甲男追问之下，同意将系争房屋署名为甲男，乙女将该行为解读为赠与房屋予甲男，明显有违通常认识，解读为乙女在甲男的追责压力下作出愿意按照委托事项履职，更符合常理。原审法院将甲男的转账行为认定为赠与，缺乏事实依据，认定有误，本院予以纠正。但是，乙女对外是以自己的名义的购房，其违背甲男的委托将房屋登记在自己名下，负有将房屋返还甲男的义务，该义务仍属债权范畴，不能直接确认涉案房屋归甲男所有。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销上海市杨浦区人民法院（2021）沪0110民初9538号民事判决；二、乙女应于本判决生效之日起十日内将房屋变更登记至甲男名下，并承担产权变更时产生的相应税费；三、对甲男其余诉讼请求不予支持。上海离婚房产律师
网站首页 
在线咨询 
电话咨询