咨询上海遗产律师父母房产过户给子女继承最合适吗

　　对大多数家庭而言，房子都属于凝聚了多年积蓄的大项不动产。随着岁月推移，父母老了以后，将来怎么把房产过户给子女呢？咨询上海遗产律师解答通常有三种方法：生前赠与，生前买卖，死后继承。

　　这三种方法哪种更划算呢？我们来算一算。

　　例如，张三父母在主城区（非北上广深）有一套价值300万元、面积120㎡的住宅，当初购买价为200万元，交了契税3万元，无其他费用；张三是独生子女。

　　那么如果想把这套房子过户给张三，三种方式分别需要缴纳多少税费呢？

　　咨询上海遗产律师总结一下，父母房产过户给子女的三种方式都需要缴纳税费，整体上看所需税费：死后继承＜生前赠与＜生前买卖。

　　在张三原本名下无房的情况下：父母这套房产过户给他五年后再转让的，属于满屋唯一住房，无论当初是以哪种方式取得父母这套房屋的所有权，再次转让时张三都无需缴纳个人所得税。

　　父母这套房产过户给张三后五年内再次转让的，若当初张三通过赠与或继承方式取得房屋所有权，再次转让需要交纳的个人所得税很高（因为计税依据里没法扣除当初的房屋买价，且税率为20%）；若张三当初通过买卖方式取得房屋所有权，再次转让时需要缴纳的税费较少（因为计税依据里扣除了当初支付给父母的房屋买价）。

　　在张三原本名下有房的情况下：无论当初是以哪种方式取得父母这套房屋的所有权，也无论过户后多久再转让，再次转让时张三均需缴纳个人所得税，其他税费需根据具体情况测算是否需要缴纳、分别缴纳多少。
 

　　这里还有几点需要提示大家：

　　１.如果需要贷款，那么评估费是必须的（银行对贷款人申报的房屋交易价格不放心，要求必须委托专业机构评估房产价值），按照国家公布的收费标准、根据评估价值采用差额累进制收费。

　　如果不需要贷款，可以按自己申报的交易价格缴纳相关税费（如果申报价太低的话税务机关有权不予采纳，但父母子女之间交易价格低一点也是合理的，税务机关一般不会质疑），不用支付房产评估费。如果中介说要收房产评估费，可能是中介自己收取的费用。你可以要求评估公司开发票，看看上面盖的是不是评估公司的章。

　　如果评估公司拒绝开具发票或者以收据代替发票糊弄你，你可以打１２３６６纳税服务热线投诉它，让税务局处理它未按规定开具发票甚至隐瞒收入的问题。

　　２.若继承或受赠房产时子女已婚，该房产默认为夫妻共同财产，除非遗嘱或赠与协议中明确该房产为子女个人财产。

　　３.若继承或受赠房产时子女未婚，该房产为子女婚前个人财产，将来结婚后如果不将该房产转卖变现、跟夫妻共同财产混在一起，就仍然是子女的个人财产。

　　４.子女拿着遗嘱，或者没有遗嘱的情况下拿着派出所、居（村）委会开具的父/母死亡证明、亲属关系证明，去房管局办理房产过户，可以吗？

　　咨询上海遗产律师答不可以，房管局不会受理的。因为你无法证明自己是这套房产的唯一继承人，可能存在其他继承人而他（她）没有明确表示放弃对这套房屋的继承权。

　　那怎么办呢？我国有“继承公证”制度（跟“遗嘱公证”不是一回事），无论是否有遗嘱都得到公证处办理“继承公证”手续，防止部分继承人在其他继承人不知情或者身处异地的情况下弄虚作假、篡夺遗产。

　　由公证处确认所有继承人都对遗嘱或者遗产分配方式无异议了，才会出具一份“继承权公证书”，拿着这个“继承权公证书”才能到房管局进行房产过户、更名登记。

　　在家庭关系比较复杂的情况下，通过继承安排房产虽然能少交税费，但未必是最优解，因为只要有一位继承人对继承安排有异议，公证处就无法出具“继承权公证书”，各方只能起诉到法院，由法院确认遗产范围包括哪些、遗嘱是否有效、各方是否都有继承权及相应的继承份额是多少。诉讼过程耗费时间、精力不说，需要缴纳的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等费用总额也不是个小数目。

　　这种情况下，还不如当初趁着老人神志清醒、行动方便的时候到房管局通过赠与方式把房产过户到子女名下，虽然税费稍微多一点，但免除了老人去世后的继承纠纷。如果担心子女以后不孝的问题，可以在房产过户的同时为自己设立一个居住权（期限截至自己自然死亡之日）并设置一个监督人。

　　５. 还有一种方式是房产加名，本质上也是一种赠与，只是子女的受益额并非房屋的１００％所有权。如果房产证上明确写了子女所占房屋份额，那么父母与子女按份共有这套房产；如果房产证上没有写明子女所占房屋份额，那么父母与子女共同共有这套房产。

　　这种方式下，将来老人去世后子女是否就能拥有１００％所有权了呢？不一定，因为老人拥有的房屋份额变成遗产了，当初加名的子女如果不是唯一继承人的话，遗产（老人所占房屋份额）如何分割还需要各方协商一致或者诉讼解决。

　　按照目前规定，父母、祖父母、外祖父母将不动产赠与自家儿孙，免征增值税、三项附加与个人所得税，但契税不免，而且《赠与协议》必须经过公证机关的公证。假定房产加名后子女的受益额为房屋评估价值的1/3，那么所需公证费、契税都相应地按照评估价值1/3计算。办理房产证上加上子女名字有两种流程情况，一种有房无贷，正常办理；第二种有房有贷，先在银行办理抵押变更手续或者还清贷款以后，再去房地产交易中心办理。

　　６.每个家庭的具体情况不同，老人死后由子女自动继承并不一定是最省心省力省钱的方式，最终采用哪种方式过户房产给子女需要具体问题具体分析。