一房二卖的过错主体是责任主体吗？上海律师事务所为您解答

　　房地产销售代理是房地产行业多年来成熟的销售模式。很多房地产公司自己没有专门的销售团队，而是请销售代理来销售。也有房地产公司自营销售+代理销售同时进行的情况。在实践中，“一房二卖”的主观行为并不多见，但在多家销售机构、多种销售方式的情况下，风险会加大，一旦发生，总房价会很高，各方都会损失很大。上海律师事务所为您解答一下有关的问题。

　　一、数据解析

　　在阿尔法案例库（通过自己设置案由“房屋进行买卖双方合同管理纠纷”、关键词“一房二卖”，检索可以得到8775结果，该组数据主要分布情况如下：（检索工作时间：2019年11月22日）

　　那么当“一房二卖”已经发生了，在购房者、开发商和销售代理公司之间，应当由谁承担不利后果？本文选取一个最高人民法院的公报案例作为分析：湖北JH实业有限公司与苏某等商品房买卖合同纠纷案（2012）民抗字第24号。

　　二、案例解析

　　2005年3月至2006年3月期间，JH 公司与 HY 公司签订了《楚 TXZ 》商品房保修包干销合同、《销售代理补充协议》、《楚 TXZ 》商品房保修基地包干销合同》补充协议，上述协议: JH 公司委托 HY 公司代理销售商品房建设面积除住宅两层、700平方米商铺外的其余代理商; 2006年4月为宣传规划月，报价于本月截止。

　　2006年4月，苏某与公司签订了购买06号铺、07号铺的《商品房认购合同》,该合同均写明卖方为公司，买方为苏某。同月，苏某与HY公司销售人员在武汉签订了两份商品房买卖合同。

　　2006年6月20日HY公司向JH公司可以发出《解除＜“楚TXZ”商品房保底包干销售服务合同）的通知》。解除劳动合同信息通知我们发出后，HY公司仍持有一个部分企业销售合同等重要材料原件，武汉市中级以及人民对于法院于2006年8月29日组织学生双方办理了移交手续。

　　2006年9月29日，JH 将发生纠纷的07号商铺出售给李，第二天向武汉市房管局提交了商品房合同。

　　2006年10月31日，苏某到售楼部要求办理交接手续时，JH公司以未与其签订合同、未收到其货款为由拒绝办理交接手续，由此引发本案纠纷。

　　2006年11月14日，苏向武汉仲裁院提出仲裁申请。

　　2007年1月16日，JH公司将讼争的06号商铺出售给李某，商品房进行买卖合同于实现次日向武汉市房管局备案。

　　2008年1月11日，武汉市中级以及人民对于法院可以撤销该仲裁裁决书。

　　2008年4月，苏向武汉市中级人民法院提起诉讼。

　　本案一审由武汉中院审理，二审由湖北省高级人民法院审理，最高人民检察院提出抗诉。最高人民法院终审后，维持了湖北省高级人民法院的判决。

　　最终判决结果: 撤销苏和 JH 公司06号和07、2号铺位的商品房合同。第三，JH 公司赔偿惩罚性损害赔偿苏50% (发现 JH 公司有“一房两卖”的违约，应承担全部金额的双倍赔偿责任，但苏尊重二审判决，因此最高法院赔偿比例不会调整)。

　　代理有限公司在销售管理过程中可以产生的法律后果归属于房产公司。在本文所引的案例中，代理有限公司企业因为房产管理公司可以拒绝支付代理佣金及溢价分成后，采取不恰当的自我救济措施，截取购房款未打入房产公司资本账户，是为不当；房产公司在本案已经开始发生矛盾纠纷还未得到解决这些问题研究期间，将讼争房产出售给另一人，也有一些不当。

　　本案判决书明确，房地产公司与销售代理机构约定的授权范围(包括销售期限、催收权限、签字权限)仅为内部约定，并未向社会公示，因此不能用于对抗善意买受人。

　　作为商品房买卖合同的对立方，买受人应当核对合同文本、签字、收据主体，但过错标准不得超过普通买受人的合理注意义务。也就是说，在购房合同有变更、无缝章等问题的情况下，仍然认为是反映了双方的真实意愿，作为有效的合同; 购房者将支付给代理人而不是房地产公司，是买房者代理人收取款项的权利，应视为买房者已经支付给房地产公司购房。

　　上海律师事务所认为，销售企业代理有限公司可以基于学生有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反相关法律政策法规禁止性规定（如本案中，代理服务公司在封盘期间向购房者出售房屋），应认定为一个有效，其代理行为的法律后果就是直接融资约束被代理人，所产生的民事主体责任能力直接由被代理人（即房产公司）承担。