房屋实际出资人能对抗法院强制执行?借名买房案例

　　“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。针对国家及地方政府部门出台的限购限贷政策，“借名买房”似乎成为了一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，“借名买房”的行为在现实生活中也越来越普遍。殊不知，“借名买房”有很多法律风险，常见的风险之一就是，当登记购房人对外负有债务时，登记购房人名下的房屋可能被债权人申请查封并拍卖。房屋实际出资人能对抗法院强制执行?下面借名买房的案件

　　案例：郭开明与杨慧敏系夫妻关系，郭爱茹系二人之女。李程与刘素兰系夫妻关系。郭爱茹与张毅原系夫妻关系，二人于2020年1月协议离婚。李程与张毅系朋友关系。
 

　　法院于2018年1月15日作出(2017)津0102民初3681号民事判决书,判决：

　　一、确认原告李程与被告张毅之间的关于天津市河东区怡祥园3-2-603-604号房屋的买卖合同无效；

　　二、本判决生效之日起十日内，被告张毅返还原告李程、刘素兰购房款1250000元；

　　三、本判决生效之日起十日内，被告张毅赔偿原告李程、刘素兰损失1500000元；

　　四、被告郭爱茹对本判决第二、三项承担连带责任；五、驳回原告李程、刘素兰的其他诉讼请求。

　　判决生效后，被告张毅、郭爱茹未履行民事判决书确定的给付义务，李程、刘素兰于2018年6月12日向法院申请执行，法院于2019年7月2日作出执行裁定书裁定“冻结、划拨张毅、郭爱茹银行存款2820300元或查封其等值财产”。法院又于2019年12月30日对郭爱茹、郭开明名下河东区昕旺南苑1-1-703房屋实施了查封。

　　在执行过程中，杨慧敏、郭开明提出书面异议，申请解除法院对河东区昕旺南苑1-1-703房屋的查封。2020年12月2日法院作出的(2020)津0102执异259号执行裁定书，裁定驳回杨慧敏、郭开明的异议申请。

　　另查，2010年1月15日，郭爱茹、郭开明与案外人天津阳光鑫地投资有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买本市河东区房屋，价款为595677元，首付款445677元，余款为郭爱茹贷款。房屋所有权证显示，房屋为郭爱茹、郭开明共有，各占50%份额。
 

　　杨慧敏、郭开明向法院提出诉讼请求：

　　1.请求贵院不执行郭爱茹名下位于天津市河东区的房屋并解除针对该房屋的查封；

　　2.涉诉房屋确认郭开明和杨慧敏所有；

　　3.诉讼费由被告承担。

　　事实和理由：关于贵院受理并执行的李程、刘素兰申请郭爱茹、张毅房屋买卖合同纠纷执行一案，贵院将郭开明及郭爱茹名下位于天津市河东区房屋予以查封。郭爱茹并非涉案房屋的实际所有权人，该房屋仅是登记在其名下，原告作为涉案房屋的实际出资人和实际所有权人，对该房屋享有实际的完整所有权，原告认为法院查封并执行郭爱茹名下天津市河东区的房屋有误。综上，原告作为案外人对贵院查封执行的郭爱茹名下房产的实际所有权人，为此提起诉讼，望判如所请。
 

　　李程、刘素兰均辩称，请求法院驳回原告全部诉请。

　　1、查封等执行措施无误，原告所述的没有事实和法律依据；

　　2、原告应先对被查封的郭爱茹房屋确权，界定本案由项下的主体资格；

　　3、不动产以登记为准，郭爱茹为昕旺南苑持证人，与郭开明之间有明确的财产分配登记，已经满足执行的条件；

　　4、二原告及被告郭爱茹之间为父母子女关系，三人之间无论是共同出资买房还是出资购买均符合日常的常理。

　　本案提起诉讼，目的是配合被告郭爱茹拖延执行逃避债务不排除虚假诉讼的可能，且二原告与郭爱茹之间财产约定不能对抗第三人。

　　郭爱茹辩称，房子不是我出资购买的，没有参与房屋的买卖还款，都是原告自己买的，原告有收入，卖了老房子的钱付新买房屋的首付，也由二原告还贷。涉诉房屋是二原告唯一住房，没有其他住房。二原告想还贷后办理产权证，才发现被查封。表示同意二原告的诉讼请求。

　　法院审理后认为，郭爱茹系生效法律文书确定的被执行人，其对于涉案房屋享有50%份额，法院执行实施部门依据其对房屋享有的共同共有权以及应当履行的债务，对涉案房屋采取查封措施，该强制执行措施于法有据，且该查封行为并不影响或侵害郭开明对涉案房屋享有共同共有权的状态，故该查封措施并无不当。

　　关于二原告提出，二人系借用郭爱茹贷款资格购房，实际为自己交纳首付款并还贷，故办理产权证时登记为郭爱茹与郭开明共有，由郭爱茹占有50%份额，其所述情形属于借名买房。法律明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。法律还规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，房屋所有权仍归属于出名人。同时，借名人与出名人之间通常存在借名买房的约定，除房屋登记在出名人名下外，由借名人实际占有、使用、收益或者处分，但该约定仅为内部约定，并不具有对抗善意第三人的效力，更不能起到阻却执行的作用；借名买房的行为通常是为了规避国家法律法规或者相关政策规定，借名人对该行为可能带来的风险应为明知。故根据风险自担及比例原则，法院对二原告以借名人身份要求排除执行的诉讼请求不予支持。

　　关于二原告主张涉案房屋的首付款系其出售原住房后用卖房款支付，并由郭开明通过郭爱茹银行账户按月归还贷款，并以此为由要求确认郭爱茹所占50%房屋份额归二原告所有，其所提证据不能证实其主张，故对二原告此项诉讼请求，法院亦不予支持。

　　综上所述，判决如下：驳回杨慧敏、郭开明的诉讼请求。上海市离婚房产纠纷律师