上海房屋合同纠纷律师讲买家拒绝履行购房协议起诉要中介费

　　上海买卖合同律师介绍买家拒绝履行购房协议起诉诉要中介费基本案情

　　姚某想要购买房屋，便通过长兴一家房产公司寻找合适的房源，并于2019年1月12日，与卖家阿亮在该房产公司的介绍促和下签订了一份房屋产权转让买卖协议。房屋面积149.42平方米，含汽车位一处，转让价为232.8万元。同时约定：在当月25日前办理房屋过户手续，中介费由买卖双方协商支付，若一方违约则中介费由违约方支付。

　　然而，协议签订后，姚某却于当月28日表示拒绝履行协议。

　　房产公司认为姚某的行为违约，应按照之前签订的协议约定承担中介费，于是向长兴县人民法院起诉，请求判令姚某立即支付中介费4万元。

　　庭审现场

　　姚某变卦为哪般？

　　买卖不成是谁的责任？

　　姚某需要承担中介费吗？

　　针对以上问题，庭审现场原被告及第三人阿亮三方展开了激烈辩论。

　　原告房产公司称：姚某在签订协议后，又以房屋价格太高反悔拒绝履行协议，已构成违约，应按照协议约定支付中介费4万元。

　　被告姚某辩称：其确实与房产公司、阿亮签订了《房屋产权转让买卖协议》。签订的协议是无效的，买的房产存在交易不能的客观事实，房产公司应承担全部过错责任，也无权收取任何费用，法院应驳回其全部诉请。理由为：

　　第一，卖房一方仅有阿亮一人签字，其妻子阿红没有在协议上签字认可交易。

　　第二，后来根据不动产交易中心的材料才知道，买的房产上还有127万余元抵押债权，也直到签订协议的三个月后的4月12日，上面的房贷才还清，但房产公司在签订协议时隐瞒了这一事实。

　　第三，房产公司并没有和他签订书面的房地产经纪服务合同，不能收取任何中介费。

　　第三人阿亮称：房产确实是其和妻子阿红共同共有的，但姚某在签订合同时知道其夫妻二人是真心出卖的，还支付了1万元定金。姚某违约后，房产已卖给他人也说明阿红完全同意出卖房产。在签订协议十几天后其就清空了房产和准备提前归还贷款、协助办理过户。

　　最终，长兴法院判决驳回原告房产公司要求被告姚某支付4万元中介费的诉讼请求。

　　一审判决后，双方当事人均服判息诉，未提起上诉。

　　大多数人找房屋都是通过房屋中介的，中介会提供房屋选择，然后签订房屋租赁合同，收取中介费。既然收取了费用，就需要承担相应的义务，买房时房屋中介需要承担的义务有哪些呢？

　　一、提供与订立合同有关的真实情况的责任

　　房屋中介最重要的责任就是提供与订立合同有关的真实情况。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务，签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　　房产中介在提供居间服务时，应当向委托人披露的重要事实有：

　　1、房屋的权属情况；

　　2、房屋的抵押、典当等权利限制信息；

　　3、预告登记、异议登记等登记信息；

　　4、出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息。

　　由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据，因此居间人应当如实向委托人报告相关事项，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　二、故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时的赔偿

　　如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息，比如明知出售方不是产权人本人，也不是合法的代理人，就介绍给买受人，从而造成买受人的损失的，中介应当承担赔偿责任。

　　三、未完成全部委托事项时的责任

　　如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的，中介提供的服务应当包括以下内容：

　　1、权籍调查：向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录；调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。

　　2、使用状况调查：收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等；向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。

　　3、行情调查：收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等；进行各种形式的信息发布活动等。

　　4、确定成交意向，订立交易合同：陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境；约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定当事人身份等；为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。

　　5、办理产权过户：双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。

　　上海房屋合同纠纷律师：多数房产中介提供的居间合同中都约定委托人应当在签订正式买卖合同之日支付房屋总价1%的中介费，但有时签订了正式合同后由于一方违约或者其它原因并不继续履行下去，因此中介并不会完成以上第4项服务内容，在这种情况下，中介不仅不能索要报酬而且应当退还部分中介费，而且委托人也不能要求赔偿。