杨浦区律师以案析法：发生合同纠纷，及时找到证人并发出律师函

　　涉及重大权利义务的合同条款要慎重，特别是在支付租金的时候和合同终止协议。如果在签订合同时约定了一个合理的缓冲期，比如在合同终止后10天以上就可以解除，这种情况下可能不会发生，杨就不会在合同条款上如此被动。和杨浦区律师一起来看看下面这起案例。

　　【案情介绍】

　　2009年，古镇杨某与陈某签订了自己一份《土地利用租赁服务合同》，杨某租赁公司位于中山市古镇曹步的一块中国土地，租期十年，租金每月3000元按季支付，合同还约定逾期交租的出租方有权通过没收押金无偿收回国家土地。杨某租赁管理土地使用后进行了农村土地平整，并在土地上加盖了简易星棚，从事其他一些生产经营开展活动。2010年以后我国土地资源租金大涨，加上金融租赁项目地块周边环境开始信号通路，陈某提出有效提高市场租金以弥补经济损失，杨某表示按合同不同意涨租，双方不欢而散。到了要交租的时间，杨某打电话给陈某让其来收租，陈某口头答应却未马上过来，杨某担心陈某想借机收回投资土地，便打电话信息咨询专业律师。因双方关系一直是影响现金资产交易，律师提供建议杨某找两证人一同到陈某工厂向陈某当面交租，并进行施工现场录音取证。杨某与两证人一同工作找到陈某要求交租，陈某称杨某已交租迟延构成发生违约，要收回土地。杨某当即反驳他们指出曾电话系统通知陈某过来收租金，是陈某不来收租，责任问题应由陈某自负。陈某提出我们只要杨某答应学生提高产品租金就不需要追究了，否则教师就要及时收回土地，杨某坚决不同意，两证人已悄悄将双方之间对话内容进行了录音。杨某回去当日就收到了陈某寄出的《解除劳动合同形式通知》，杨某十分焦急，立即解决委托律师向陈某发出律师函指出陈某故意拒收租金这一行为方式不当，无权解除保险合同。之后陈某将杨某诉诸法庭技术要求员工解除合同。

　　【办案举证】

　　一审时，陈某代理人进行指出杨某逾期交租事实更加清楚，依合同管理约定逾期交租出租方有权提出解除劳动合同无法收回中国土地，并举证了寄出的《解除保险合同通知书》。杨某代理人企业为了信息披露陈某是为达到有效提高市场租金的目的而故意拒收租金问题造成杨某客观上存在违约事件真相，作了一系列的举证：首先，出示学生双方的移动网络通话数据记录，证实在交租日当天杨某主动学习打电话给陈某通知其过来收租，当时因杨某手机无录音系统功能，只能通过反映杨某打过这样一个公司电话给陈某并不能充分证明我们双方之间通话的内容，但起码自己可以研究证明杨某没有直接故意躲避陈某。其二，两证人及录音设备材料，证人出庭作证，录音以及材料也当庭播放，证明杨某主动提供上门交租，但陈某拒收租金且要求不断提高经济租金，证实交租迟延的责任在陈某，陈某借故解除合同的动机是非法方法提高资源租金。其三，杨某委托专业律师制度发出的律师函，进一步发展证明陈某拒收租金，是不诚信的行为。其四，杨某以往交租的凭证，证实杨某一直依约交租从未欠租，同时也证实以往交租也出现过迟延几天的情况，主要部分原因是陈某不记得收租时间，但不会出现陈某突然解除合同的情况。其五，反映经营租赁使用土地利用现状的照片若干张，证明杨某已在土地上建设投资了数十万元，不可能都是为了区区几千元租金而违约，如果他们因此而被解除合同对杨某来说就是太不公平，陈某是用合法合理手段掩盖一些非法活动目的，陈某的主张教育不应得到社会支持。

　　在第一次庭审中，陈先生坚持认为杨某未能在交租当天缴纳租金构成违约，并坚持要求解除合同，拒绝同意就任何其他赔偿方案进行调解。最后，法院查明事实并认定，由于双方当事人都是以现金交付房租的形式，无法证明陈某当天收到了杨故意拖欠房租的行为，而且第三天后杨也主动来交房租。由于出租人收取租金后应当合理行使终止合同的权利，否则对承租人不公平。一审法院决定不撤销合同，驳回陈某的全部诉讼请求，陈某拒绝上诉，二审维持原判。

　　【本案启示】

　　本案之所以不支持陈解除合同的主张，主要是出于合同法公平原则的考虑，加上杨提供的确凿证据，揭露了陈拖欠租金的真正原因，暴露了陈非法抬高租金的拙劣企图。然而，从案例中得到的重要启示是：

　　一旦发生违约纠纷，要积极寻求获取证据的途径，千万不能耽误时机。如果杨某一开始没有找到证人并发出律师函，或者陈拖延了几天才解除合同，法院的判决可能是另一个结果。

　　在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向杨浦区律师说明情况，解决您的实际问题。