上海承租人优先购买权的法律规定律师咨询

　　上海承租人优先购买权的法律规定律师咨询，理解承租人优先购买权须注意以下四个方面的内容:

　　1.明确承租人的“通知义务”。

　　上海房产类律师：出租人在出卖房屋之前应当向承租人履行通知义务，通知的内容为出租人和第三人协议的房屋出售条件，承租人针对出租人和第三人谈判的结果享有优先购买权。

　　2.规定应当遵守的“两个期限”。

　　一是出租人须在出卖之前的“合理期限”内通知承租人。出租人与第三人确定房屋交易条款后，出租人应当及时通知承租人，在可合理期待的时间内，给予承租人一定的考虑时间。

　　二是承租人对出租人表示是否购买应当在“十五日之内”，否则视为承租人放弃优先购买权。此款为法律拟制，如果承租人在收到通知之日起的15日内仍未明确表示购买房屋，则视为承租人放弃优先购买权。

　　上海律师房产咨询提醒要注意出租人委托拍卖租赁房屋的特殊情况下，承租人的优先购买权不受影响。出租人应当在拍卖五日前通知承租人，如承租人接到拍卖通知但未参加拍卖的，推定其放弃优先购买权。

　　3.注意承租人行使权利的前提是“同等条件”。

　　“同等条件”旨在平衡承租人和出租人之间的利益，因此强调承租人应当在“同等条件”下才能行使优先购买权。但“同等条件”不等于“同等价格”，还应当考虑房屋交付方式、履行期限，以及第三人是否提供担保等影响出租人利益等实质性内容。

　　4.限制承租人不能行使权利的“两种例外”。

　　上海房产律师事务所咨询一种情况是，如果房屋是数个共有人按份享有房屋所有权，其他共有人在同等条件下具有优先购买的权利。

　　虽然按份共有人和承租人均享有优先购买权，但按份共有人的优先购买权具有物权属性，而承租人的优先购买权仅具有债权属性。因此，按份共有人的优先购买权当然更优越于承租人的优先购买权。

　　另一种情况是，如果出租人的近亲属想要购买租赁房屋，如父母把房屋出售给自己的子女，那么承租人也不能主张优先购买权。

　　我国早在宋朝就有“卖房需问亲邻”的法律制度，《民法典》汲取了传统法治文化中的“人本主义”思想，从实际生活和家庭伦理的角度，对出租人的近亲属给予特别优待和特殊保护，更贴近人民的生活和心理。