上海知名房产律师所谈开发商不再代缴契税情势下的风险控制

　　房地产开发项目往往由于开发商代收税费后资金断裂、项目未完工等情况，代收税款被开发商挪用，无法按时缴纳，导致业主产权多年无法办理，造成严重的社会问题。因此，上海知名房产律师所为了避免群体事件的发生，维护业主的合法权利，地方政府和主管部门近年来出台了相关规定：强制代收契税是违法的。早在2018年8月，成都市各区税务主管部门就通知购房者只能亲自缴纳契税。

　　然而，上述限制政策的实施直接导致开发商在代理产权的过程中无法代收代缴契税，其后果是：由于业主自行缴纳契税，需要将完税凭证交付给开发商，后续的认证流程可以推进。由于业主自身原因，支付时间难以控制，认证时间不易确定，可能长期拖延。第二，开发商完成房地产权首次登记（初始登记）具备转让登记条件，业主可以自行缴纳契税，此时开发商增加了通知义务，如果不通知业主缴纳契税，使所有权证书未能在约定期限内取得，开发商有违约责任的风险。因此，在政策变化和行政管理模式下，开发商应调整许可证处理过程，并采取必要的风险控制措施。
 

　　上海知名房产律师所建议的风险控制措施：

　　1.《商品房买卖合同》规定。

　　对于尚未签订《商品房买卖合同》时政策发生变化的情况，需要在《商品房买卖合同》中制定相关规定，明确约定契税缴纳、提供完税凭证和违约责任，避免因协议不明确而导致逾期办证和违约纠纷。参考协议如下：

　　买受人委托出卖人办理所有权转让登记的，出卖人应当在房地产权首次登记完成后30日内通知买受人缴纳契税及相关税费。通知方式可以采取书面通知、项目所在地报纸公告、电话通知、短信或微信通知等方式。买受人应在收到通知后10个工作日内到有关部门缴纳，并将完税凭证原件交给出卖人，以便出卖人能够办理转让登记。出卖人未通知或者买受人未收到通知的，买受人最迟应当在合同约定的最后期限前30个工作日内缴纳，并将完税凭证原件交给出卖人。买受人应当承担因买受人忽视缴纳契税、提交完税凭证而延迟领取房屋所有权证书的责任和风险。

　　根据认证流程，开发商办理房屋所在建筑物首次登记后，才具备办理业主购买的房地产权证的条件。业主不清楚何时具备认证条件，何时可以向税务部门办理纳税费，开发商仍需另行通知。因此，开发商在具备缴纳契税条件时，需要及时通知业主，如采取书面通知，发出自行缴纳契税通知书，并保存证据。
 

　　2.政策调整正在履行的《商品房买卖合同》。

　　如果业主在政策变更时没有向开发商支付契税，由于签署的商品房销售没有约定，开发商在满足契税支付条件时也应及时通知业主，通常是向业主发送契税支付通知，并保留相关证据。告知政策变更，并发出契税自付通知，所有发送文件应保留证据。政策变更时业主已向开发商支付契税的，开发商应及时发出契税自付退款通知，避免违约风险。

　　此外，由于政策可能随时发生变化，即使一些地方税务机关暂时不禁止开发商代收代缴契税，也建议在《商品房买卖合同》中约定，如果政策变化导致开发商无法代缴契税，应采取处理措施和责任界定。