静安拆迁继承律师解答农村宅基地拆迁继承纠纷

      静安拆迁继承律师 　　农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。

　　一是宅基地补偿，二是房屋补偿。

　　由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。

　　而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

　　在上面的补偿基础上，我们再来看看这补偿应该如何继承。

　　农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。宅基地审核表中登记的权利人为宅基地使用权人

　　关于地上物的补偿，即房屋的拆迁补偿，应当归属房屋权利人。也就是房屋补偿归房产证上登记名字的人拥有。如果房屋权利人已死亡的，拆迁补偿款可按民事继承关系处理。

　　而房屋继承的分配经农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。分割时，应根据权利人对财产的贡献大小、财产来源、居住状况等因素综合考虑。

　　而关于继承顺序，可依据《民法总则》中关于继承的相关规定进行继承分配。

　　对于宅基地上房屋的继承分配相对来说比较明晰，有确定的法规可依。而对于宅基地使用权的继承分配，目前在学术上有两种不同意见：

　　一种是宅基地补偿款归集体所有，是不能被继承的。这种角度主要是基于宅基地使用权和房屋分开补偿的逻辑出发，宅基地产权属于集体所有，不能被继承。

　　另一种是指宅基地使用权具有很强的身份属性，是农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍是由该户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有，平均分配。后继承可按《继承法》上的相关规则行使。

　　而落实到实践中，宅基地使用权的如何继承，便是见仁见智的事情了。除开地方政策和地方法规的硬性规定外，主要依靠律师的水平来争取利益的高低了。

　　基本案情

　　1、原告胡建、胡华诉称：刘红与胡国系母子关系，胡国与刘燕系夫妻关系，胡乐系胡国与刘燕之子。2004年10月18日，刘红作为被拆迁人与x公司签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定拆迁人给付被拆迁人补偿款1273385元，给付被拆迁人补助费128068.2元，两项合计为1401453.2元。2004年11月2日，胡国以351525元的价格购买了涉诉房屋，该房屋系以拆迁安置费用购买，故刘红理应享有份额。然而胡国不但没有给刘红应有的房屋份额，反而将其赶出家门。胡国行为严重损害了刘红的合法权益和身心健康，故诉至法院，请求依法分割位于北京市x区x园×号楼×门×号房屋，判决其占85%的份额属于刘红的遗产，要求按照法定继承确认二人的份额。

　　2、被告刘燕、胡国、胡乐共同辩称，不同意胡建二人的诉请，请求驳回。2004年10月18日x大街×号院内房屋被拆迁，刘红与被告都是被拆迁人、安置人，共给付拆迁款1401463.2元，后进行分割，分给胡国一家785000元，刘红自己分得616453元，同日刘红将自己的拆迁款仅留15万元养老钱，其余分给其他子女，各自开户分得拆迁款。胡国用自己一家应得的拆迁款购买了经济适用房，刘红考虑年纪大决定不买房，与大女儿胡华一起生活。涉案房屋是我三人共有房产，刘红对该房产没有权利，胡建二人要求继承没有事实和法律依据。

　　二、法院查明

　　刘红与胡老系夫妻，生育子女四人，长子胡建、次子胡国、长女胡华、次女胡芳；胡国与刘燕系夫妻，胡乐系胡国、刘燕之子；刘红于2019年2月3日去世。

　　2004年10月18日，刘红作为被拆迁人与x公司签订北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，在册人口及实际居住人口为刘红、刘燕、胡国、胡乐；经评估，各项拆迁补偿款、补助费共计1401453.2元。原被告双方均认可实际领取数额为132万余元，由刘红领取。同时，刘红签收《优惠购房限期购买的通知书》，系x公司出具，内容为：......凡准备以优惠价格购买拆迁安置房的被拆迁人或拆迁补偿协议中的其他在册人员（即有被拆迁所在地正式户口人员），......届时将按照我公司制定的《拆迁优惠售房办法》中的规定给予优惠。刘红领取上述拆迁款后，将上述拆迁款给付胡国夫妇785000元，给付胡华10万元，给付胡建14万元，给付胡芳，10万元，剩余称作为自己的养老钱，当时家庭成员对拆迁款如何分配未签订书面协议。

　　2004年11月2日，胡国与x公司签订《购房协议》，用上述拆迁款中的351525元购买了位于北京市x区x园×号楼×单元×号房屋，所购房屋属于经济适用住房登记在胡国名下，现由胡乐居住。

　　2016年刘红将刘燕诉至法院，主胡2004年拆迁后给刘燕夫妇钱款，用于给其购买房屋，刘燕购买了位于北京市x区x园×号楼×单元×室房屋，房屋登记在刘燕名下，现要求确认上述房屋归其所有，法院经审理后认为刘红未提交合法有效的证据证明其出资委托刘燕为其购房，其主胡确认上述房屋归其独有缺乏事实依据，不予支持。该判决另指出，刘燕、胡国夫妇购买的两套房屋，均属拆迁安置房，现能确定的是胡国购买的房屋系拆迁款所买，该套房屋存在刘红的份额。

　　另查，位于北京市x大街×号院系刘红之夫胡老祖业产。就拆迁之时该院落内房屋建盖情况，原被告主胡不一，原告主胡系1988年其与胡老共同所建，子女未出资，被告则主胡系1988年胡国与胡老夫妇共同所建，双方就出资出力情况均未提交证据。双方均认可1988年胡老夫妇、胡老之父、胡国居住在该院落；拆迁时原告及被告三人居住在该院落，四人户籍亦登记在该院落。

　　庭审中，胡国提交2005年10月10日有刘红签字、按手印的文件一份，内容为：本人刘红将自己所有财产自愿给胡国所有，以此为据。证明人李某、范某、李某1。胡国主胡上述文件由李某代写，刘红本人签字和按手印，见证人为范某、李某1，主胡刘红生前立有代书遗嘱。胡建、胡华不予认可，不认可真实性，且主胡文件不属于遗嘱。胡国申请李某、范某出庭陈述证言，二人称均系胡国的同学，陈述了立代书遗嘱时的情况，当时胡国全程在场。胡建、胡华不予认可。

　　三、法院判决

　　1、胡国给付胡建、胡华人民币各三万四千三百九十七元；

　　2、驳回胡建、胡华其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　现双方对诉争房屋购房款来源无争议，对诉争房屋与原×号院落及院内房屋利益转化关系主胡不一，对原×号院落内房屋建盖情况主胡不一，且均未提交相关证据予以证明。根据农村习俗、当地生活习惯及当事人居住生活情况，应认定院落内原有房屋系刘红夫妇与胡国等家庭成员共同所建，应属于家庭成员共同所有，其中刘红夫妇所占份额较大。2004年该院落被拆迁腾退，该院落及房屋利益转化为各类货币补偿款。胡老于1996年去世，其于上述宅院的利益应由其继承人共同继承。拆迁后货币补偿款在家庭成员之间进行了分配，除胡国可得数额外，对其余子女所得钱款无异议，就胡国一家与刘红之间的份额确定，现双方存在争议。本院综合原房屋建盖情况、院落居住情况及拆迁情况，对刘红、胡国一家可得拆迁款数额予以确认，其中胡国一家应得拆迁款数额，法院确认为681808.15元，其实际领取的款项，超过其应得款项10万余元。

　　现胡建二人主胡涉案房屋含有刘红的遗产份额，依据为刘红将拆迁款给胡国，委托胡国为其购房。就委托购房事宜，一则胡建等人未提交相关证据；二则根据当时拆迁政策，刘红本人具备购房资质，不存在不可用其本人名义购房的障碍；三则胡国签订的购房协议中，并非注明其系代理刘红购房的相关情况，故法院对胡建二人委托购房的主胡不予采信。

　　但，胡国夫妇领取的款项中，部分用于购置涉案房屋，剩余款项用于装修房屋、理财、日常生活开销及抚育孩子，均属用于己方支出。综合上述情况，法院确定胡国购置房屋的钱款中，有部分应属于刘红所有。就该笔款项，刘红生前及现胡建二人亦未提交证据证明系与胡国共同购房，且法院生效判决确认的为胡国购房款中部分应属刘红所有。对该笔款项，经法院释明，胡建、胡华主胡如未确认为房屋利益，则主胡系刘红提供给胡国的借款，属于刘红的遗产，要求分割，在刘红生前坚持该笔钱款利益且该笔钱款无法转化为现有房屋利益的情况下，法院将该笔钱款视为刘红的遗产予以分割。胡建、胡华另要求分割该笔钱款的利息，一则双方就利息事项未做约定，二则胡建、胡华之前未明确该钱款的性质，未就借款向胡国主胡过，故法院对胡建等二人要求继承分割利息的诉请不予支持。