上海律师来讲讲预售管理制度取消对房地产企业市场的影响

　　商品房预售带来的资金收益是房地产企业补充资金(加杠杆)的重要途径。通过商品房预售，房地产企业可以提前回笼资金，节约资金成本，帮助企业实现快速周转，进一步撬动更多项目，实现规模快速扩张。上海律师就来为您回答一下相关的情况。

　　一方面，从预售资金对资金来源的影响来看，在房地产开发企业资金到位的比例中，存款和预售资金占房地产开发资金总额的比例逐年上升，如果取消预售制度，将对房地产企业资金链的维持产生一定的影响，一些企业可能面临资金链崩溃、行业波动的风险。

　　另一方面，房地产企业的总资产和总负债中，预收账款的比例并不低。有可能影响导致企业风险传导。

　　房地产业本身是一个资本密集型产业，其发展离不开银行等金融机构。如果取消预售制度，房地产企业的资本链将受到重大影响，房地产企业需要较长的时间才能实现资金回收，较好的房地产企业抵御风险的能力较强，打破资金链的可能性较低，但中小型房地产企业的实力可能面临资金链断裂的风险，房地产行业的附息负债比例长期保持在40% 以上，而企业的这些附息负债主要来自银行等金融机构。如果取消预售制度，大多数住房企业将面临债务偿还危机，危机可能蔓延到金融系统的其他利益攸关方。

　　海南现有的售房制度会引发全国范围的跟进吗？海南省作为经济特区，取消了现有房屋的销售，具有地域特色，海南已摆脱了对房地产的依赖。2018年4月，海南出台了一系列监管政策，以“强人脱腕”的决心控制房地产。

　　但在疫情下，各地对房地产的政策和海南省是有差异的。2020年3月6日，山东出台的意见指出，2020年6月30日前，已领取施工许可证的房地产开发项目受疫情影响施工的，在完成基础工程的前提下，适当降低申请商品房预售许可的施工进度条件。对已取得商品房预售许可的项目，酌情增加1至2个商品房预售监管资金拨付节点，适度降低各节点监管资金留存比例，但一般不低于《山东省商品房预售监管办法》规定的10个百分点。

　　仅2020年2月份，就有超过60个城市进行发布了不同文化程度的房地产市场调控相关政策，内容主要涵盖放宽预售条件、减少我国企业发展资金管理压力、延缓公积金月供以及通过下调公积金首付比例等。笔者研究认为海南省的政策方面具有区域性和特殊性，短时间内全国其他省份不会跟进，同时在疫情严重影响和全球网络经济环境不确定的背景下，政府会对房地产适当松绑和政策支持以帮助我们房地产金融行业纾困。

　　在我国，虽然有关于预告登记制度的法律规定，但由于它并非强制性的，再加上买方对预售登记制度的无知，导致预售房屋预告登记制度并没有得到充分推广，在现实生活中很少有预告登记。

　　所以我们建议建立一个网络联机登记备案管理系统，各登记备案机关实行信息技术资源共享，并将信息内容进行公示，建立企业安全的市场经济交易环境，从而能够做到有利于保护购房者对预售房屋的期待权。

　　无预售许可证的预售合同，视为可变更、可撤销的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》中关于商品房预售的规定具有强制性。开发商预售房屋的条件之一是取得商品房预售许可证。开发商在未取得预售许可证的情况下预售房屋，并与预购人签订预售合同。根据商品房预售的强制性规定，此类合同应认定为无效合同。

　　笔者认为，无预售许可证的预售合同无效，不仅利用了这一强制性规范对合同自由的干涉，而且损害了预购人的切身利益，这种无效合同成为开发商逃避责任的惯用伎俩。

　　笔者研究认为我国立法应规定进行此类合同为一种可变更、可撤销合同，赋予预购人选择的权利，预购人可以通过根据我们自身发展利益的考虑自己肯定合同的效力,或者行使撤销权，将合同归于无效。

　　上海律师认为，这种做法能够有效信息保护了预购人的利益，更重要的是体现了《合同法》彰显自由、保障网络交易的价值问题所在，使得需要大量合同不再只是因为没有违反强制性技术规范而无效，私法自治领域不再受到一些不必要的侵害。