房地产商拒绝承认业主自行买卖楼房怎么办？上海律师告诉您

　　随着近两年房地产市场的发展，法院受理的相关纠纷越来越多，其中似乎利用“房地产投机”的上述风险进行恶性投机。为了取得楼价飙升带来的好处，地产代理作为炒家与发展商勾结，发展商拒绝承认自行买卖楼宇的约束力，结果令消费者面对买楼的尴尬，买楼的身分得不到承认，炒家炒高楼价。这种行为扰乱了房地产市场的秩序，也违反了“住房不投机”的原则。上海律师就来为您回答一下相关的情况。

　　一、海南现有住房制度的出售

　　2020年3月7日，海南省经济新闻信息办公室召开发布会，介绍中国海南省委办公厅、省政府办公厅当日出台的《关于企业建立一个房地产行业市场进行平稳持续健康教育发展我国城市管理主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。2020年3月9日起至今，该《通知》具体研究内容在海南省政府官网上已无法实现查询，但截止本文发稿，官方数据没有自己发布撤销上述《通知》的相关国家政策。

　　通知要求，各部门要统一要求，分工负责，落实主要责任，完善住房制度，明确政策分类，规范市场秩序，落实目标任务，加强组织领导。其核心内容是建立城市主体责任制，促进房地产市场的稳定健康发展，并提出发展保障性住房，以及落实当地居民多购房政策和商品房销售制度。

　　目前，预售仍是我国房地产相关法律法规允许的一种销售方式。预售制下存在哪些问题？现有的房屋销售体系对房地产企业有何影响？海南的政策会引发全国跟进吗？预售制度下如何促进房地产行业合规？本文将对此进行探讨。

　　二、房地产预售制度存在的问题

　　现房销售是指消费者在购买时具备即买即可进行入住的，即开发商已办妥所售商品房屋的大产证的商品房，与消费者通过签订商品房交易买卖双方合同后，立即分析可以提高办理企业入住并取得产权证。只有一个拥有房产证和土地使用证才能我们称之为现房。

　　根据建设部1995年颁布并于2001年修订的城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售开发商必须符合下列法定条件:

　　(1)开发商已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，土地使用权未设定抵押；

　　(2)持有建筑规划许可证和建筑许可证

　　(3)按预售商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付时间；

　　(4)同金融服务机构发展已经通过签订预售款监管协议

　　(5)向县级以上人民政府中华民国物业管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，商品房在境外预售的，同时领取《商品房境外预售许可证》。

　　海南省提出改革商品房预售制度是一个大动作，可以看作是一个信号，也符合住房制度改革的大方向。商品房预售制度主要是借鉴香港的经验，有助于在楼市发展初期为开发商和项目开发提供融资。

　　因此，商品房预售制度有利于开发商，但可能会对购房者造成一定的不利影响，尤其是在购房过程中一旦发生纠纷、矛盾，可能会损害消费者的权益。房地产预售制度存在的主要问题如下:预售合同转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。

　　商品房进行预售合同是由房地产市场开发一个企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付作为定金或预付款，预售方在合同可以约定一定时间内将建成的商品房土地所有权发生转移给预购方的书面技术协议。

　　预售商品房预售合同的转让是指预售商品房的预售，预购者将购买未完成交付的预售商品房的另一种转让方式，俗称“房地产炒作”、这种转让是商品房预售合同原始买受人向第三人转让权利和义务，使第三人与预售人建立新的民事法律关系，并且预售合同的内容不改变转让形式。

　　上海律师提醒大家，我国合同法规定，合同的债权债务转移给第三人时，应当征得对方的同意。换句话说，未建成单位的买卖必须经过地产代理商同意，否则对地产代理商没有约束力，而无形的消费者即使已经向地产代理商支付了部分楼价，也会处於被动地位，但其买家身份能否确立，仍然掌握在地产发展商的手中。