房产拆迁案例

　承租人与共同居住人的拆迁补偿纠纷案例

　　【案情简介】房屋为公有住房，承租人是当事人的奶奶。当事人从小跟着奶奶共同生活，房屋一直由当事人的奶奶、伯父和当事人共同居住。当事人奶奶、伯父相继去世，当事人变更为承租人。之后，当事人的父母提出要将户口挂靠在房屋内。出于亲情，当事人同意了。于是，当事人的父母和弟弟便将户口迁入房屋内，但他们实际居住在他处购买的商品房中。户口迁入前，当事人的父母和弟弟已在他处获配过一套福利性房屋。2017年房屋被征收，该户选择全货币补偿，共获得补偿款300余万元。

　　后因当事人与其父母、弟弟就房屋征收利益的分配产生争议，当事人的父母、弟弟和侄子向法院提起诉讼，要求分得4/7的房屋征收利益。一审法院认为，原告(即当事人的父母、弟弟和侄子)不符合共同居住人条件，但考虑到房屋取得来源和实际居住情况，适用公平原则判令当事人给付原告补偿款50万元。

　　被告(即当事人及其妻、子)不服一审判决，提起上诉，要求撤销原判决改判驳回原告的全部诉讼请求。二审审理后认为，被上诉人(即当事人的父母、弟弟和侄子)均不是房屋的共同居住人，无权参与房屋征收利益的分配，遂支持了上诉人(即当事人及其妻、子)的诉讼请求，撤销原判决并驳回了被上诉人在原审中的全部诉讼请求。

　　【律师观点】本案系一起承租人与共同居住人之间因房屋征收利益分配而引起的纠纷。一审不是我代理的，我代理的是二审阶段。

　　当事人是某处被征收房屋的承租人，征收时户口在册人员除当事人一家三口外，还有当事人的父、母、弟弟及侄子。一审时，当事人的父、母、弟弟及侄子作为原告诉至法院，要求参与房屋征收利益的分配。一审法院审理后认为，当事人的父、母及弟弟他处均享受过福利性分房，当事人的侄子(未成年人)也从未在房屋内居住过，原告不符合共同居住人条件，但基于公平原则，一审法院仍判决当事人给付原告补偿款50万元。

　　对于法院适用公平原则确定各权利人应得份额的判决，我看到过不少，但在原告不具备共同居住人条件的情况下法院以公平原则判定他们有权分得征收利益，这样的判决是很鲜见的。仔细研究案情后，我发现原告户口迁入房屋时，在他处均有住房，户口迁入并非为了解决居住问题。而且，各原告的居住条件都非常好，每个人名下都有2套房产。相比之下，当事人的住房条件明显差很多，除房屋外没有其他住房。此外，各原告与房屋的取得也没有任何关系。房屋总共获得补偿款300多万，仅能用于解决当事人一家的居住问题。在这种情况下，法院判令当事人给付原告补偿款，降低了当事人的购房能力，明显不公。

　　据此，我认为一审判决在法律适用上存在明显错误，并以此为由提起了上诉。二审中，我阐明了我的观点，并补充提供了被上诉人(即原审原告)户口迁入时他处均有住房的证据。最终，二审法院采纳了我的观点，撤销了一审判决结果，驳回了被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
 

　房产买卖合同纠纷案例

　　【案情简介】2015年4月6日，詹某通过某中介公司与朱某签订了《存量房买卖合同》，约定购买松江区的一处房屋，成交价格为300万元。合同明确约定了交易房款的支付金额、支付时间以及交易方式。同日，詹某按约定合同约定支付十万元购房定金。2015年5月20日买卖双方在该中介做了网签，但由于房价飚长，在2015年6月5日，卖方朱某通知詹某由于签订合同时未征得爱人的同意，因此不愿意再继续履行合同，并声称愿意双倍返还定金，因双方意见不一致，由此产生了二手房买卖纠纷。

　　【办案经过】为此，詹某先生找到了我们律师团队。经过详细专业的讲解，詹某决定委托我们代理本案。我们接受詹某的委托后，首先，协助委托人通过电话录音的形式，搜集到对方之妻对讼争房屋的买卖是知道并同意方面的证据，并依法配合法官从工商银行松江支行调取了朱某之妻《同意出售房屋的证明》，补正了合同的瑕疵;由于该房子已经办理了网签手续，卖房不能实现一房二卖，同时也保证了该房屋买卖合同具备履行条件。

　　我们认为双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，对方以各种理则拒不履行合同的做法，违背诚实信用的基本原则，破坏了正常的市场交易秩序和安全，应当受到法律的禁止;作为守约方的委托人，相关权益应当受法律的严格保护。另外，根据最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的精神，也强调了要“制裁恶意违约行为，保护购房人利益。”和“共同维护诚信的市场交易秩序”。因此，委托人的诉讼请求合理合法，应予以支持。

　　【判决结果】松江人民法院经审理，采纳了我们律师的代理意见，依法判决双方应继续履行签订的《存量房买卖合同》。

　　【律师点评】本案是一起二手房买卖纠纷。在房价持续上涨的情况，卖方在利益的驱动下借此要求解约，往往使购房者利益严重受损，破坏了正常的交易秩序。因此，上海房产律师建议在购房时应仔细审查合同，相关条款尽可能约定更明确些，最好选择专业的律师进行陪购，避免纠纷才是最好的解决问题的途径。

　拆迁补偿款分配纠纷案例

　　【案情简介】赵某系上海知青子女，1996年因回沪读书户口迁入上海市安远路的一处房屋内(下称“系争房屋”)。系争房屋为公房，承租人为伍某，伍某、伍某妻子曹某、儿子伍某某、儿媳方某与赵某共5人的户口在系争房屋内。2011年4月，系争房屋被拆迁，在上海市桃浦镇安置两套两室一厅的房屋，价值人民币132万多元，另取得高龄老人搬迁新居奖、签约奖、搬家补助费、临时安置补助费等补偿款人民币44万多元，共计取得房屋拆迁补偿款人民币176万多元。

　　伍某取得拆迁补偿款后，拒绝安置赵某，经多次协商未果，赵某不得不找到律师代理起诉。因赵某不实际居住在系争房屋内，故在起诉时律师建议高龄老人搬迁新居奖、搬家补助费、临时安置补助费等补偿款不予诉请，这样可以避免诉求得不到支持多缴纳不必要的诉讼费。

　　【律师代理】庭审中，被告代理人认为原告没有在系争房屋内居住，不属于同住人;根据《拆迁协议》系争房屋是以“数砖头”的形式拆迁安置的，故原告无权分割拆迁补偿款。

　　律师向法院申请调查令，去拆迁公司调取了《拆迁协议》、《期房安置协议》、《配套商品房供应单》、《租赁凭证》等材料。因为拆迁谈判的整个过程原告均未参与，导致从现有的证据上确实对原告不利的被动局面，《期房安置协议》、《配套商品房供应单》、《租赁凭证》等材料上均没有原告的名字。但是本案系争房屋为公有住房，不同于产权房，不论采取何种方式进行安置，只要原告依法属于同住人，就应当享受拆迁利益。《拆迁协议》系争房屋建筑面积小，只有36平米，根本无法满足5人共同生活居住，在被告伍某夫妻已经在系争房屋内居住的情况下，原告只有在本市内其他地方租房居住至今。

　　但是根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(下称《解答》)第五条“有权对公有居住房屋拆迁补偿款主张权利的，一般是被诉公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的，也视为同住人：在拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的”规定，原告有本市户籍长达15年之久，因居住困难不得不在外租房居住至今，他处也未取得福利性房屋，因此依法应当认定为同住人，同住人的认定不是必须以居住为前提条件。根据《解答》第九条“承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款”。律师的观点基本上得到了法院的认可，法院酌定被告给付原告补偿款24万元。

　　【案件总结】在代理的诸多涉及拆迁安置的纠纷中，很多是因为本案中所提到的由于各种原因户口进入到系争房屋内，但是不实际居住在系争房屋内，既所谓“空挂户口”的情况。在处理这一类案件时，首先要区分系争房屋是产权房还是公有住房，如果是公有住房则需要证明原告依法属于同住人，不论何种拆迁方式均能获得拆迁补偿款。如果是产权房，则看是采取何种拆迁方式，按照面积补偿(俗称“数砖头”方式)一般原告很难取得补偿款，或者法院酌定的金额比较小。按照托底保障(俗称“数人头”方式)则可以取得一定份额的补偿款。
 

　逾期交房购房合同纠纷案例

　　【案件简介】2015年2月26日，某房产公司(出卖人)与祁某(买受人)签订《商品房预售合同》，约定祁某购买某房产公司开发建设的某镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目某商务楼9层906号房屋(以下简称906号房屋)，套内建筑面积85.79平方米，总价款为2914765元。买受人采用分期付款方式支付房款。合同中同时约定，逾期交房超过120天的，买受人有权选择退房。

　　在支付完第一期购房款后，第二期房款交款期限届至前，祁某向某房地产公司提出过要求变更为按揭贷款付款方式，某房产公司对此表示同意，双方为此签订了变更付款方式的协议。2017年2月8日，贷款人光大银行、借款人祁某(并作为抵押人)与保证人某房产公司签订《个人贷款合同》，约定祁某向光大银行借款195万元，用于支付涉诉房屋的房款。

　　后因该房屋迟延交房超过120天，祁某起诉至法院，要求判令：1.解除原被告商品房预售合同;2.退还首付款964765元及贷款利息175616元。被告某房地产公司辩称：我方不同意解除双方签订的预售合同，我公司不存在逾期交房的问题，祁某的主张没有合同和法律依据，因不存在合同解除的事由，不同意祁某的所有诉讼请求。

　　【法院判决】法院认为祁某于某公司签订的《商品房预售合同》中“出卖人逾期交房的，逾期超过120日后，买受人有权提出解除合同”的约定不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的，对合同订立的双方当事人均有约束力。

　　故判决：1.解除原告祁某与被告某房地产开发有限公司于2015年2月26日签订的《商品房预售合同》;2.退还原告祁某购房首付款及利息;3.被告支付原告祁某逾期交房违约金;4.被告某房地产开发有限公司退还原告祁某印花产权代办费等费用。

　　【律师点评】某公司没有按照《商品房预售合同》约定时间交付房屋，属于逾期交房。本案争议焦点是祁某能否按照《商品房预售合同》中约定的合同解除条件解除合同?

　　1.祁某与某公司签订的《商品房预售合同》中“出卖人逾期交房的，逾期超过120日后，买受人有权提出解除合同”的约定不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。

　　祁某与某公司在《商品房预售合同》中约定“某公司逾期交房的，逾期超过120日后，买受人有权提出解除合同。买受人解除合同的，某公司应当自解除合同后退还全部已付款，并支付违约金”的条款，是当事人约定一方解除合同的条件，当条件成就时，解除权人可以解除合同，这是《合同法》第九十三条第二款规定的合同约定解除权。

　　2.合同解除权应在合理期限内行使。

　　合同解除权是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使合同解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会是合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。按照《合同法》第九十五条规定，行使合同解除权的期限分为两种情况：(1)按照法律规定或者当事人约定的解除权的行使期限行使，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。(2)在对方当事人催告后的合理期限内行使。
 

　厂房征地拆迁纠纷案例

　　【案件背景】胡先生响应政府招商引资政策来到某市，租赁4000平米国有土地进行生产经营，并办理了国有土地使用权证，成为当地纳税大户。征收部门急于完成征收工作，在未与胡先生签订补偿协议的情况下，采取断水断电的方式逼迁。针对断水断电的违法征收现象，胡先生找到我们律师团队帮其维权，我们接受委托后，第一时间向市政府提起查处申请，对县政府实施的违法逼迁行为。但市政府至法定期限届满未作任何处理。

　　就此，我们向省人民政府提起行政复议，要求确认市政府的行政不作为违法，并限期作出查处决定，但省政府最终作出了《不予受理行政复议决定书》，主要理由在于断水断电不属于《行政复议法》第六条第九款所规定的人身权利、财产权利、受教育权利的一种，非法律保护的合法权利。最终我们向中级人民法院提起行政诉讼，把县人民政府、市人民政府、省人民政府告上法庭。

　　【律师辩护】1.断水断电的征收手段，属于明令禁止的非法现象。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条第3款规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　2.市人民政府对于断水断电的违法征收，具有查处的法定职责。同时根据《征补条例》第6条、第30条：作为上级人民政府的市人民政府对于县人民政府实施的违法逼迁行为具有查处的法定职责，市人民政府自接受申请之日起两个月内履行相应职责，市人民政府自签收之日起未作出任何答复，已经构成了行政不作为。

　　3.省人民政府对于《行政复议法》第六条做了僵化理解，第6条第9款列举人身权、财产权、受教育权，但结合《行政诉讼法》的受案范围及我国立法本意来看，当事人任何合法权益包括但不限于人身权、财产权、受教育权受到侵害，均是我国法律的保护范围。同时胡先生尚未领取合理补偿，对于其建造的建筑物享有合法物权，远安县人民政府的违法行为导致吕先生不能继续经营，这也是财产权利的一种丧失，恰属于其受理范围。

　　【最终结果】最终县政府恢复供水供电，主动与胡先生协商征地补偿事宜，并对断水断电造成的损失进行了补偿。征地补偿方案远超胡先生预期。

　　【律师点评】上海行政诉讼律师提示：断水断电，堵路伤人在征地的大浪潮下已经不再稀罕，对于被征收的一方来讲，其地位之弱势可见一斑，即便是曾经政府部门最受欢迎的纳税大户，也不能幸免。在协商无果的情况下，理性的法律争取已经成为最经济安全的道路。

　　企业拆迁补偿纠纷维权案例

　　2016年7月某市大地编织厂的岳先生愁容满面，因为他的企业被当地政府决定征收，但是征收部门对该征收项目的补偿方案对企业非常不利，岳先生的期望值在4-5千万，可是征收部门给予的补偿只有1000多万，岳先生实在是不愿意被征收。

　　为维护权益，岳先生决定聘请律师。经过律师研究发现，该案房屋征收决定作出时间比安置资金到位时间晚9天。因为正常政府房屋征收最难做的就是资金到位，一般资金到位后，会立即做出房屋征收决定。于是律师决定对此调查取证，由于资金证明是银行开具，而银行又只能给公检法提供证据，于是律师向人民法院申请调查取证，可是申请之后法院没有理睬，于是律师决定再次申请，并向法院发送律师函，要求调取证据，延期开庭。

　　经过律师的据理力争法院要求被告提供银行流水，被告提供的银行流水后令人大吃一惊，原来涉案项目征收补偿资金需要补偿安置资金约1.7亿，该笔款项在开具资金证明之日打入了征收部门账户，可是开具证明后第二天又被划走了，胆子也太大了，这明显违反了《国有土地上房屋征收补偿条例》第十二条“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”的规定;同时律师经过研读案卷发现该项目名为旧城改造，实际为招商引资需要，发展工业企业，属于经营性行为的需要，明显不属于《国有土地上房屋征收补偿条例》规定的公共利益范畴;补偿上，货币补偿虽然系规定由评估机构评估，但是产权调换上只安置土地，不可置换房屋，明显违反《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋”经过研究，岳先生与律师沟通，既然补偿不合理，我们就打官司撤销房屋征收决定。
 

　阻止违章建筑逼拆维权案例

　　正当岳先生看到希望之时，突然收到了一份行政处罚决定，认定岳先生的厂房属于违章建筑，限期拆除。经过律师研究发现该处罚决定处罚对象错误，依法向人民法院起诉，起诉后不久，处罚部门自知错误，决定自行撤销行政处罚决定。过了不久，处罚部门再次对更换处罚对象再次作出处罚决定， 律师经过研究再次起诉，处罚部门看到起诉状后，再次自行撤销了自己的行政处罚决定。一审判决驳回，上诉至高院，形势改变

　　经过精心准备，本案一审开庭，庭审现场，律师向法院提供了充分的证据和法律依据，将自己的挂点在法庭上全面陈述并整理为书面提交法院，但是遗憾的是一审法院竟然判决驳回原告的诉讼请求。经过沟通，律师和岳先生将一审存在的错误、征收决定的违法之处一一列出并逐项提供法律依据和证据向高级人民法院上诉，本案在省高院开庭后，律师指出5大问题：

　　1、“我认为旧城改造的认定应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的“危旧建筑集中、基础设施落后”等标准进行认定，发展经济、政府招商引资不能与旧城改造相混同;且被上诉人没有纳入上一年度国民经济和社会发展计划、符合专线规划的证据，应当承担举证责任。

　　2、关于产权调换的问题，应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行，不可降低，行政法规规定了应当提供产权调换的房屋，地方政府无权降低标准。

　　3、资金问题，被上诉人以银行开具的资金证明申请房屋征收决定，显然存在暗箱操作;至于被上诉人所称区财政保障属于信誉担保、不属于资金到位;目前因政府资金不足、安置房无法开工建设，群众起诉、信访的案件数量很多，均是因信誉保障不靠谱、资金不到位所造成。

　　4、社会稳定风险评估，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定应由市县政府作出;且宁波国际投资公司确实没有社会稳定风险评估的资质，社会稳定评估应从合法性、合理性、信访风险、群众意愿等多方面进行评估，不是一个项目建设的咨询公司可以作的。

　　5、本案不涉及公共利益且违法严重，建议依法将征收决定予以撤销，让那些明知严重违法而强行违法拆迁的地方政府有所教训，让违法者借既成事实绑架法院、绑架法律的目的不能达成，以保障法律权威、保障司法秩序。”协调、案件圆满解决

　　本案开庭后，省高院法官对本案非常重视，为将本案实质性化解，主审法官询问双方是否有协调的意愿，双方均表示可以协调。为更好的解决争议，省高级人民法院法官亲自到事发地组织双方进行协调、协调会议上，岳先生将自己企业补偿不到位的问题一一说出，经人民法院和征收部门核对，对于岳先生企业的补偿确实存在问题，对于岳先生的合理诉求要予以解决，并现场组织双方进行协调，但由于一些细节问题尚未达成一致，高院法官离开后，地方政府继续同岳总进行协调。最终经过约10天的沟通协调，岳先生和征收部门的代表人再次来到省高级人民法院，不同的是这一次进入的人民法院的调解室而不是审判法庭，经过人民法院的劝解，岳先生和征收部门均做出了较大的让步，达成了一致：政府给予岳先生较为合理的补偿，岳先生撤回在人民法院的起诉。岳先生的合理诉求终于得以解决，征收补偿由一千多万增加至四千多万，本案圆满结案。

　　篇幅有限无法一一列举，想了解更多案例，可电话找上海征地拆迁律师咨询。