上海律师处理拆迁纠纷和分割拆迁资金案件

　　上海财产房子拆迁纠纷律师  拆迁纠纷中拆迁资金的划分我们之前已经多次提到，但是由于法院的判决不同，在这里和大家分享一下，希望可以向大家学习。

　　案例一。

　　薛老先生和他的妻子有权使用普陀区的房子。两位老人有四个孩子，分别是薛小龙、薛小虎、薛和；四个孩子长大结婚后搬出户口。只有小儿子薛小虎一直和父母住在一起。薛小虎的女儿薛颖也出生在有使用权的房子里。薛颖和薛小虎在房子里住了很久，但薛小虎在2006年因病去世。薛小虎去世后，薛颖搬出去和母亲住在一起。2014年，房子搬家。搬迁后，因搬迁资金分割无法达成协议，双方向普陀区人民法院提起诉讼。经审理，法院认定，薛颖不是该房屋的原受让人。搬迁前，他不在竞得房居住，也不是竞得房的共有人，因此无权分割搬迁资金。

　　案例2。

　　闸北区一套房屋使用权的承租人是老郭夫人，她有两个儿子，长子是石昊，次子是史风。大哥先结婚后搬出去住，但大哥的户籍没有搬出去。二哥和父母住在一起，户口也在房子里。截至2015年搬迁，该房屋户籍情况如下:老郭夫人与大哥石昊有一本户口本，二哥石峰与妻儿有一本户口本。搬迁期间，老郭夫人代表家庭与搬迁公司签订了搬迁协议，并获得了两套拆迁安置房和部分搬迁资金。但老石昊并未被告知上述情况，老石昊起诉人民法院分割拆迁补偿利益。经审理，人民法院认为“石昊出生于被征收房屋，在本市其他地区没有福利性住房，应当认定为被征收房屋的共同居住人”，并有权分割拆迁福利。

　　法律分析。

　　可以说以上两个案例基本相似，但是法院的判决完全相反，这也是我们多次讨论这个话题的原因。法院的判决不统一，使得当事人或律师无法对这个问题给出明确的答案。但并不意味着遇到这样的问题就只能认命什么都不做，或者说要根据自己的情况努力争取自己的利益。

　　按照共同居住人的认定标准，“所谓共同居住人”，是指在作出房屋征收决定时在房屋争议部门有常住户口，且实际居住一年以上(特殊情况除外)，在本市无其他住房或者有其他住房但生活困难的人”。

　　只要这个规定是拆迁资金分离的案件，就一定要谈，因为这是处理这类案件的关键。按照这个规定，我们可以看到，一个共同居住的人的三个要素是户口、实际居住、别处无住房。本文重点研究了同居者认定中的“实际居住一年以上”问题。

　　从前面两个案例可以看出，人民法院案例在这个问题上的观点并不完全相同。在没有严格统一标准的情况下，很难说哪个判断是正确的。而且，还有法官的自由裁量权。但根据我们代理案件的经验，法官在遇到“实际居住一年以上”的问题时，往往会联系其他因素作为判断是否应认定为“共同居住”的参考。这些因素总结如下

　　1、是否因为生活困难而在外居住。很多有使用权的老房子面积小，住户多，家庭结构复杂，很难满足所有人的居住需求。所以有的人只能住在外面，或者自己买商品房或者租房。所以如果是因为生活困难住在外面，属于71号文件规定的特殊情况，应该作为合住。

　　2.是否因为家庭矛盾而住在外面。很多家庭因为家庭矛盾而无法共同生活。比如因家庭矛盾多次报警，因家庭矛盾在居委会、街道调解，甚至由法院处理，可以证明家庭矛盾的事实。如果真的是因为家庭矛盾，实际上无法生活，也符合71号通知规定的特殊情况。

　　3.是否是房屋原受让人。原受让人一般是房屋被收购时房屋分配表上记载的被分配人口，也就是说基于户籍因素对房屋的收购做出了较大贡献。《上海市高级人民法院公有住房居住权纠纷研讨会纪要》中有明确规定，难以认定原受让人已丧失所分配房屋的居住权。

　　4.在房屋收购过程中做出了巨大贡献。根据房屋来源，为取得被拆迁房屋的所有权或者使用权而进行投资、出资或者其他重大出资的，不能轻易认定为丧失被拆迁房屋居住权，从而丧失获得拆迁分配补偿利益的权利。

　　5.户口迁入的时间和方式。如果是在房子里报的，还没有迁出户籍，那么法院在实践中会给予应有的考虑；如果是因为学习或者上学等原因而迁入户口，可能会被认为是帮助。

　　6.是租房还是借房子。如果你享受过福利分房，当然在别处有房就不能谈了。如果你没有享受过，也没有买过商品房，那你一直在租房或者租房，对法院判决的搬迁利益分配还是会有一定影响的。

　　7.探亲一年以上连续居住或者间歇居住的，人民法院一般承认前者，不承认后者。连续稳定的居住是判断你是否有居住权的重要标志。如果是间歇性探亲回来住，或者因为过渡需要短期住，一般认为贷宿关系是一种帮助性质的。

　　8.房子的来源和我自己的关系。如果房屋来自直系亲属，例如支付购房款的祖父母或父母，或分配的房屋遗留下来的，则更有可能确定共同居住者；如果房子来自于旁系亲属，比如房子是叔叔或者姑父分配的，侄子的户籍是后来搬进来的，没有实际居住地，那么法院找到共同居住人的可能性就小很多。

　　其次，关于举证责任的分配以及如何证明。

　　根据证据规则，主张积极事实的一方承担举证责任。假设对于一个有使用权的老房子，张三声称自己住过，李四声称张三没住过，那么从法律上讲，张三有义务证明自己确实住过被拆的房子。如果张三不能提供证据，那么他很可能要承担不利的结果。

　　很多人认为无法证明实际居住地，对此我们深表赞同。但是，既然法律有规定，就要尽力完成举证。读者可以试着从以下几个方面考虑证据的收集:

　　1、居委会证明。一般来说，居委会的居住证对于确定是否实际居住是非常重要的，这不仅是因为居委会最了解情况，也是因为它的性质，导致采用居委会的居住证效率很高。

　　2.类似的暂住证、居住证或者户籍证明也可以作为证据提供。

　　3.如果居住期间缴纳的水、电、煤账单和缴纳的公房租金账单保留了原始凭证，还可以证明曾在争议房屋居住过的客观事实。

　　4.老邻居的证词。邻居对房子的居住条件比较了解。如果他们愿意出庭作证，弄清生活状况很重要。但是，根据规定，证人必须出庭作证。

　　上海财产房子拆迁纠纷律师  总之，“实际居住一年以上”是处理拆迁纠纷和分割拆迁资金案件的一个非常重要的因素。对这个问题的充分论证和说明，对于胜诉意义重大。希望本文对读者有所帮助。

　　有相关建议可以私信。