在抵押合同中，双方一般将抵押担保范围约定为主要债权和利息、罚息、违约金、实现抵押和实现债权产生的诉讼费、律师费等费用。然而，在实践中，抵押登记中记载的抵押担保金额大多是主要债权金额。那么，当抵押担保范围与抵押担保金额不一致时，哪一个是准确的呢？本文上海杨浦债务律师进行了以下梳理和分析。
案例详情
王向某某银行借款50万元，为价值100万元的房屋提供抵押担保，并办理抵押登记。抵押登记金额为50万元。后来，由于王逾期不还款，某某银行向法院提起诉讼，并在胜诉后依法向法院申请强制执行。拍卖后，法院以100万元的价格获得了王的房子。王应支付某某银行本金、利息、违约金等70万元。但此时，另一位获得执行依据的案外债权人丁申请参与分配，其债权金额为60万元。
某某银行与案外人丁某就如何分配房屋实现价格存在较大争议：
某某银行认为，其70万元的债权是优先债权。对于房屋拍卖收入100万元，某某银行优先赔偿70万元，其余30万元由外人丁某赔偿。
丁认为，由于抵押登记金额仅为50万元，某某银行的优先债权为50万元，其余20万元为普通债权。因此，某某银行在分配时首先拿走50万元，其余50万元按债权比例分配。某某银行的剩余债权为20万元，外人丁的债权为60万元。剩下的50万元某某银行只能拿走四分之一，即12.5万元，剩下的37.5万元由丁获得。
律师解析
当抵押担保范围与抵押担保金额不一致时，以谁为准的问题是近年来司法实践中的一个有争议的问题。
大多数法院直接援引担保法司法解释第六十一条抵押登记内容与抵押合同内容不一致，以登记内容为准，认为合同与登记不一致，以登记为准，抵押登记金额为优先债权上限，超过部分抵押权人无优先权。
然而，最高人民法院在2019年11月8日发布的《国家法院民商审判工作会议纪要》中对上述问题提出了明确意见。根据《纪要》第五十八条的规定，以登记为宣传方式的房地产担保产权的担保范围一般以登记范围为准。但是，目前我国房地产担保产权登记，不同地区的系统设置和登记规则不一致，人民法院在审理案件时应充分注意制度设计的差异，做出实际判断：一是大多数省市登记制度没有设置担保范围栏，只有担保主债权金额（最高债权金额），只能填写固定数字。
当事人在合同中经常约定担保产权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，导致合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致的区域登记制度。人民法院根据合同约定确定担保物权的担保范围，是符合现实的适当选择。二是部分省、自治区、直辖市房地产登记制度的设置和登记规则相对规范。该地区的担保物权登记范围与合同约定一致是正常或普遍现象。人民法院审理案件时，以登记的担保范围为准。
因此，在目前的司法实践中，人民法院在抵押担保范围与抵押担保金额不一致时，上海杨浦债务律师一般有以下两种判决思路：
想法1：如果房地产登记系统的设置和登记规则不规范，导致抵押合同约定的担保范围和登记金额不一致，不一致的问题是房地产登记栏的设置，而不是当事人本身。因此，在审理案件时，应根据合同确定担保物权的担保范围，这是最实际、最合适的选择。
想法2：如果房地产登记系统的设置和登记规则相对标准化，抵押担保物权的登记范围与抵押合同一致，这种一致性在该地区是正常或普遍现象，法院应以登记的担保范围为准。
网站首页 
在线咨询 
电话咨询